01.09.2026
В сравнении с торговой или офисной недвижимостью апартаменты проще с точки зрения управления. Собственнику не нужно анализировать трафик, товарное соседство или требования конкретного арендатора к инженерии. Однако перед покупкой всё равно необходимо рассчитать расходы, оценить спрос и проверить условия работы управляющей компании.
Основная инвестиционная стратегия — покупка апартаментов для долгосрочной аренды. Обычно для этого используют объекты, которые по планировке и оснащению сопоставимы с квартирами, но юридически относятся к нежилым помещениям.
Арендная ставка зависит от класса комплекса, локации, площади, состояния отделки и транспортной доступности. В отдельных проектах её можно установить на уровне сопоставимых квартир, поскольку возможность постоянной регистрации имеет значение не для каждого арендатора.
Для долгосрочной аренды чаще рассматривают апартаменты площадью до 50 м². Компактные объекты требуют меньшего бюджета покупки и ориентированы на широкую аудиторию: одного человека, пару, студента или сотрудника, который приезжает в Москву на длительный срок.
Срок окупаемости необходимо рассчитывать не по заявленной ставке, а по чистому доходу. Из арендного потока нужно вычесть налог, коммунальные и эксплуатационные расходы, ремонт, меблировку, страхование, комиссию посредника и возможные периоды простоя.
Посуточная аренда потенциально может приносить больший валовой доход, чем долгосрочная. Одновременно она требует постоянного управления: размещения объявлений, общения с гостями, заселения, уборки, смены белья и контроля состояния помещения.
Для такой стратегии используют в том числе микрокапсульные пространства — компактные бизнес-лоты площадью 10–30 м². Основная аудитория подобных объектов — туристы и командировочные, поэтому решающее значение имеют центральная локация, транспортная доступность и близость к точкам притяжения.
В портфеле Delta estate такие проекты представлены в районах Сретенки, Солянки, Малой Бронной, Петровки, Нового Арбата, Никитской и Мясницкой улиц. При самостоятельном управлении собственник контролирует цену и загрузку, но фактически получает дополнительную операционную работу.
Посуточная модель подходит не каждому объекту. До покупки необходимо проверить назначение помещения, правила комплекса, условия договора с управляющей компанией и возможность использования выбранной модели аренды.
Если собственник не планирует самостоятельно искать арендаторов и обслуживать объект, он может рассмотреть сервисные апартаменты или апарт-отель. Управление в таких проектах принимает управляющая компания либо профессиональный гостиничный оператор.
Оператор может заниматься продвижением, заселением, уборкой, текущим обслуживанием и расчётами с гостями. За услуги он получает вознаграждение, размер и порядок удержания которого устанавливаются договором.
По состоянию на август 2026 года в отдельных проектах заявляемая доходность сервисных апартаментов составляет 10–15% годовых. Это ориентир, а не обещание результата. Фактическая доходность зависит от цены покупки, загрузки, тарифа, расходов, условий распределения выручки и финансовой устойчивости оператора.
Программы с фиксированной выплатой по договору могут снизить влияние сезонной загрузки на доход собственника. Однако такую выплату нельзя считать безусловно гарантированной: её получение зависит от исполнения обязательств управляющей компанией или оператором.
Средний срок окупаемости в исходных расчётах для подобных лотов составляет около 11 лет, а для квартир при долгосрочной аренде — до 20 лет. По состоянию на август 2026 года эти показатели нужно проверять для каждого проекта отдельно: универсального срока окупаемости для рынка нет.
Апарт-отель чаще рассматривает непрофессиональный инвестор, который хочет получать арендный доход без ежедневного управления объектом. Но перед покупкой важно изучить не только презентацию проекта, но и договор с оператором.
Проверьте срок договора, порядок расчёта выплат, комиссию, состав эксплуатационных расходов, условия ремонта и меблировки, возможность самостоятельной сдачи, ответственность оператора и порядок выхода из программы.
Апарт-отели работают не только в Москве. Один из проектов Delta estate расположен в Казани, на улице Баумана, примерно в пяти минутах от Казанского кремля.
Проект реализован в бывшем доходном доме купца Маркова после полной реконструкции. По состоянию на август 2026 года стоимость апартаментов с ремонтом начинается от 9,7 млн рублей.
В комплексе работает собственная управляющая компания. Владельцы могут передать ей оснащение, меблировку, поиск арендаторов и обслуживание объекта. Перед покупкой необходимо запросить финансовую модель, договор управления и перечень расходов, которые оплачивает собственник.
Апартаменты могут подойти инвестору, который выбирает между долгосрочной арендой, посуточным размещением и передачей объекта гостиничному оператору. Более низкая стоимость покупки сама по себе не делает объект выгодным.
До сделки рассчитайте чистую доходность после всех расходов, изучите юридический статус помещения, проверьте договор управления и сравните несколько сценариев загрузки. Выбирать формат следует с учётом локации, целевой аудитории, бюджета и готовности собственника участвовать в управлении.
