Весна 2025: что будет с ценами на жилье?

Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate:

"Несмотря на общий сниженный спрос на фоне недоступной ипотеки, ждать падения цен на первичном рынке не стоит. Застройщики просто не имеют такой возможности - им необходимо ориентироваться в продажах на свои финансовые модели и заложенную в них маржинальность. А она сильно зависит от растущей себестоимости строительства по ряду причин. Во-первых, общемировая инфляция приводит к росту стоимости строительных и отделочных материалов, оборудования. Во-вторых, сохраняется высокая стоимость проектного финансирования. Особенно сильно это влияет на проекты на начальных стадиях строительства, когда эскроу-счета пусты, и кредитная нагрузка застройщика максимальна. В-третьих, дефицит рабочий силы на фоне СВО - подрядные организации могут практически бесконтрольно повышать цены на свои услуги. Конечно, все растущие издержки закладываются в конечную стоимость квартир.

Но в среднем по рынку этот рост в ближайшие месяцы будет не столь выражен за счет большого количества акционных предложений. Сейчас застройщики крайне лояльны в плане скидок, рассрочек и спецпредложений для поддержания необходимого уровня продаж. Это несколько корректирует вниз средневзвешенную цену квадратного метра. Но базовый уровень цен при этом не снижается, а растет в рамках нескольких процентов в месяц.

В целом, состояние российской экономики сейчас будет зависеть от общеполитической ситуации. Начавшиеся переговоры между Россией и США для урегулирования конфликта на Украине дают шанс на ослабление санкционного давления. При снятии хотя бы части санкций, российская экономика сможет «выдохнуть». Это даст возможность несколько смягчить кредитно-денежную политику. В марте-апреле возможно снижении ключевой ставки на 0,5-1%, если рубль продолжит укрепляться по отношению к доллару. А снижение ставки хотя бы до 15-16% оживит рынок и поднимет продажи. На фоне снижения с 21% такая ставка уже не будет восприниматься как заградительная, поэтому можно ожидать увеличения количества ипотечных сделок. Шагом в сторону улучшения ипотечных условий стало и решение ЦБ РФ о снижении с 1 марта надбавки к коэффициентам риска по кредитам с первоначальным взносом более 20%.

С другой стороны, ослабление санкционного давления снизит общий уровень тревожности и неопределенности населения, позволит строить долгосрочные планы, в том числе покупку недвижимости. В совокупности с улучшением ипотечных условий, это активизирует отложенный спрос, что в первую очередь скажется, конечно, на продажах в массовом сегменте жилья.  

Но в плане цен на новостройки такая динамика скорее всего приведет к более выраженному росту цен, в рамках 10%. Повторится ситуация прошлых лет, когда на фоне растущих продаж застройщики повышали цены ежемесячно. Уменьшится и объем скидочных предложений - в них не будет такой острой необходимости как сейчас, когда застройщикам нужно любыми путями наполнять эскроу-счета.

При более неблагоприятном прогнозе, если улучшения экономической ситуации не случится, то нас ждет усиление инфляции. Это также может подстегнуть продажи - люди будут покупать недвижимость как твердый актив для сохранения сбережений.

Так или иначе снижения цен на новостройки весной 2025 года не будет точно. А то, насколько выраженным будет рост, зависит от общеполитической ситуации и динамики продаж.

Что касается вторичного рынка, то он традиционно подтягивается в росте за первичным, но все же цены примерно на треть ниже. Спрос на вторичку все это время остается довольно активным - часть покупателей новостроек переключилась на вторичку, так как она все же дешевле. При этом вторичный рынок более приспособлен к существованию в реалиях высоких ставок, поэтому не ощутил такого шокового влияния на продажи от отмены массовых льгот и роста ключевой ставки. Весной 2025 года сильного провала в стоимости квадратного метра также не будет. Собственники вторичного жилья, конечно, более свободны в плане ценообразования, чем застройщики, и те, кому важна срочная продажа, будут давать дисконт. Остальные будут либо держать текущие цены или повышать их вслед за первичным рынком, либо уйдут в сдачу квартир в долгосрочную аренду."