Иностранцы в России

Земцова Елена Евгеньевна, управляющий партнер Delta estate и Гольцов Евгений, директор департамента коммерческой недвижимости Delta estate, рассказали о том, почему российская недвижимость остается привлекательной для иностранных компаний и инвесторов. 

Почему зарубежные компании сохраняют российскую недвижимость?
Продажа недвижимости в текущих условиях сопряжена с рядом сложностей:
• Во-первых, сделки требуют согласования с правительственной комиссией, а это может затягивать процесс на месяцы.
• Во-вторых, продажа иностранного актива в России практически всегда сопровождается существенным дисконтом — в ряде случаев он достигает 50% от рыночной стоимости.
• В-третьих, многие компании оценивают потенциал российских активов в долгосрочной перспективе и ожидают более благоприятного момента для выхода.

Кроме того, российский рынок недвижимости остается относительно стабильным. Доходность некоторых сегментов (особенно складов и торговых площадей) выше, чем на развитых рынках Европы. Это позволяет владельцам сохранять приемлемый уровень рентабельности даже в условиях экономических ограничений.

Насколько выгодно сейчас иностранцам владеть активами в РФ? 
С одной стороны, владение коммерческой недвижимостью в России остается прибыльным бизнесом. Рынок адаптировался к новым условиям, торговые, складские и офисные объекты демонстрируют рекордно высокую заполняемость, а рост арендных ставок компенсирует девальвационные риски.
С другой стороны, существуют объективные сложности:
• Вывод капитала за рубеж ограничен, что снижает инвестиционную привлекательность российских активов для международных компаний.
• В связи с санкциями некоторые арендаторы сталкиваются с ограничениями при международных расчетах, что создает дополнительные барьеры для получения платежей.
• Увеличились операционные расходы, особенно на сервисное обслуживание и управление объектами.

Несмотря на это, для тех компаний, которые уже работают в России, сохранять недвижимость зачастую выгоднее, чем продавать с большими потерями.

С чем связана популярность торговой и складской недвижимости у заграничных компаний? 
Торговая и складская недвижимость всегда считалась одними из наиболее устойчивых сегментов, особенно в условиях экономических кризисов. Их популярность у иностранных инвесторов объясняется несколькими причинами:
1.Торговая недвижимость сохраняет спрос за счет стабильного потребительского поведения. Несмотря на уход западных брендов, ритейл активно переформатируется, а на рынок выходят новые российские и азиатские игроки. Большие торговые площади остаются востребованными, так как крупные торговые центры продолжают привлекать поток покупателей.
2. Складской сегмент получает импульс к развитию благодаря росту электронной коммерции и увеличению доли локального производства. Крупные логистические комплексы остаются востребованными среди маркетплейсов, дистрибьюторов и производителей, что обеспечивает высокую доходность и минимизирует простои.

Таким образом, эти сегменты остаются самыми ликвидными и с точки зрения долгосрочного владения, и с точки зрения возможной продажи в будущем.

У представителей каких стран наиболее востребована российская недвижимость? 
Исторически основными иностранными владельцами коммерческой недвижимости в России были компании из Европы (Германия, Франция, Великобритания) и США. Однако с 2022 года интерес к российским активам изменился.
Наибольшую активность на рынке сейчас проявляют инвесторы из стран Азии, Ближнего Востока и СНГ:
• Китай – крупнейшие девелоперы и логистические операторы рассматривают складские и торговые проекты.
• Турция – проявляет интерес к торговым объектам и гостиничному бизнесу.
• ОАЭ – рассматривают вложения в логистику и премиальную коммерческую недвижимость.
• Индия – интерес к складской недвижимости и производственным мощностям.
Эти игроки занимают нишу, оставленную западными инвесторами, и активно развивают присутствие в России.

Что будет с этим объемом в будущем?
Объем иностранной недвижимости в России, скорее всего, будет продолжать снижаться. Выход из активов – это сложный процесс, требующий времени и стратегического планирования.

В перспективе возможны два сценария:
1. Постепенный выход владельцев через сделки с российскими инвесторами.
Государство и крупные отечественные компании активно выкупают иностранные активы, особенно если речь идет о стратегически важных объектах.
2. Сохранение собственности у иностранных игроков из "дружественных" стран.
Новые инвесторы могут заменить европейских и американских владельцев, сохраняя контроль над ликвидными объектами.

Наибольшая вероятность, что рынок перераспределится в пользу российских собственников и игроков из стран Азии и Ближнего Востока. Однако ключевые активы продолжат приносить доход своим иностранным владельцам до момента, пока рыночные условия не создадут благоприятную среду для выгодного выхода, если они захотят и\или им придется это сделать.