Инвестиции и инфляция: куда вкладывать деньги?

В условиях высокой инфляции и нестабильной экономики инвестиции в недвижимость являются наиболее надежными в сравнении с депозитами. Да, банки сейчас предоставляют высокие проценты, но по многим вкладам эта повышенная ставка действует не весь период, а только в начале, затем снижается. Сегодня все аналитики говорят, что хранить деньги на депозитах более 2-3х месяцев рискованно. На более длительной перспективе доход от высоких ставок будет частично «съеден» инфляцией, а также кратко увеличиваются риски снижения ставок по депозитам, а при самом неблагоприятном сценарии – дефолта.

Недвижимость же это твердый актив, который всегда можно перепродать либо сдать в аренду, получая пассивный доход. Главное при покупке грамотно оценивать ликвидность того или иного объекта.

Инвестиции в жилую недвижимость
Если говорить про цены на жилую недвижимость, то они продолжат расти в 2025 году. В особенности на новостройки премиум и deluxe сегментов, что вызвано отсутствием влияния ипотеки, повышением цен по ряду новых проектов, а также высокой активностью со стороны инвесторов. К концу 1-го квартала прогнозируем рост по этим сегментам на 5-6%. В массовых сегментах рост цен будет менее выраженным - 1-2% по аналогии с осенними месяцами, так как сохранится сильная зависимость от ипотеки.

Удорожание новостроек напрямую связано с ростом себестоимости строительства. Здесь влияет сразу совокупность факторов: рост цен на оборудование, строительные и отделочные материалы на мировых рынках, дефицит рабочей силы из-за СВО и рост стоимости проектного финансирования для застройщиков.

Если заходить сейчас в стартующие проекты премиум сегмента, то годовой прирост стоимости составит минимум 20%. Наглядный пример инвестиционного потенциала новостроек - наш проект Sole Hills, клубный дом на Олимпийском проспекте 12. В 2022 году на старте продаж апартаменты реализовывались по цене 500-550 тыс.м2 без отделки. Сегодня цены в доме на вторичном рынке без отделки уже 700-765 тыс/м2, с отделкой 900 тыс - 1,19 млн. руб. То есть мы видим прирост цены за 2,5 года минимум на 30-50% в зависимости от лота. И хотя дом уже давно сдан, сейчас комплекс по-прежнему остается инвестиционно-привлекательным, так как для данной локации цены являются невысокими.
В целом на протяжении всего 2024 года мы отмечаем высокий инвестиционный спрос на объекты именно премиальной жилой недвижимости. Еще с конца 2023 года многие инвесторы начали избавляются от зарубежных активов, купленных на волне ажиотажа в ОАЭ и др. странах. Сейчас они стараются «припарковать» свои деньги в московских элитных проектах. В отличии от эконом и комфорт сегментов, где ощущается избыток предложения, в премиальной недвижимости предложение ограниченно, новые проекты выходят не так часто. А самые интересные лоты реализуются еще на этапе закрытых продаж.

Инвестиции в гостиничные комплексы
Отдельно нужно рассмотреть такой инструмент инвестиций как гостиничные комплексы с программами доходности. Это относительно новый инструмент, начавший активно развиваться с 2023 года. Как правило, речь о микроформате апартаментов от 10-12 до 30-50 м2 и сдаче в посуточную аренду посредством профессиональной управляющей компании. Преимущество данного типа инвестирования – это его простота и низкий чек входа. В отличии от той же коммерческой недвижимости от инвестора не требуется профессиональных знаний в этой сфере. Инструмент оптимален для начинающих инвесторов и тех, кто обладает небольшим стартовым бюджетом. Такую микростудию можно приобрести за 5-6 млн. руб., в том числе с использованием ипотеки или рассрочки. Доходность инвестиций в гостиничные апартаменты - 10-15 % годовых при посуточной сдаче в аренду, то есть 5-10 лет окупаемости. При этом гостиничный оператор выполняет за собственника все функции по оснащению, рекламе и поиску арендаторов номерного фонда , а также эксплуатации номеров.

Инвестиции в коммерческую недвижимость
И конечно отдельный пласт на рынке – это профессиональные игроки с большим портфелем объектов. Они вкладывают средства в коммерческую недвижимость - либо в готовый арендный бизнес, либо в проекты приспособления зданий и особняков. Наиболее понятным является покупка помещений формата street retail со сформированным арендным бизнесом. В зависимости от арендатора и расположения доходность находится в границах 6-12%, редко встречаются предложения 15-17% годовых. Например, в пределах ТТК арендный бизнес с супермаркетами (самым популярным арендатором) в бюджете 80-150 млн реализуются с доходностью от 8 до 11-12% годовых. Но сейчас в сегменте ощущается серьезный дефицит ликвидного предложения. Все доходные объекты были вымыты с рынка еще на этапе пандемии – тогда отмечался ажиотажный спрос на супермаркеты, аптеки, алкомаркеты.

Если говорить о приспособлении зданий и помещений для использования в качестве  микрокапсульного офисного или   апарт-пространства, то доходность таких проектов в районе 30-50%, но требует от инвестора соответствующих знаний  и больших вложений в приобретение объекта, реставрацию фасада при необходимости,  проведение строительно-ремонтных работ. Несмотря на большие первоначальные инвестиции, мы видим только рост числа подобных проектов.