Итоги 2024 года на рынке коммерческой недвижимости

Аналитический отдел компании Delta estate подвел итоги 2024 всех сегментов коммерческой недвижимости и дал прогнозы по спросу, предложению и ставкам на 2025 год.


  В 2024 году рынок коммерческой недвижимости в Москве и по всей России демонстрировал высокую активность, несмотря на нестабильную макроэкономическую ситуацию и вызовы, связанные с высокой ключевой ставкой.

Офисный сегмент
По итогам 2024 года объем чистого поглощения офисных помещений может превысить 1 млн кв. м, что втрое больше результата прошлого года. Основной спрос формируют государственные компании, банки, а также производственные и технологические организации. На объекты класса «А» приходится около 70% общего спроса.

Дефицит качественных офисных площадей усиливается. Уровень вакантности в классе "А" составляет порядка 8,3%, в пределах МКАД – 6,4%, а в «Москва-Сити» – всего 3,1%. Особенно остро ощущается нехватка больших блоков: из всех доступных предложений только 4% имеют размер более 5 тыс. кв. м, и они рассредоточены по разным районам города.

Арендные ставки офисов класса "А" за год выросли на 7% и сейчас составляют в среднем 27 550 руб. за кв. м в год. Наибольший рост зафиксирован в Ленинградском деловом районе (+36%) и ДЦ «Москва-Сити» (+27,2%). Самые высокие запрашиваемые ставки – в «Москва-Сити» (до 44 760 руб. за кв. м в год). Также сохраняется тренд на продажу офисных помещений в строящихся зданиях, что связано с отсутствием релевантного предложения на рынке и ограничениями на перемещение капитала за рубеж.

Высокие объемы ввода новых площадей обеспечиваются строительством крупных штаб-квартир, однако доля площадей, доступных для аренды, остается низкой. Ключевой риск для сегмента – высокая стоимость заимствований, что ограничивает запуск новых проектов и усиливает дефицит, подталкивая ставки аренды вверх.

Складская недвижимость
Сегмент складов остается одним из самых активных. Вакантность менее 1%, а спрос продолжает расти благодаря деятельности крупных онлайн-ритейлеров. Однако объем ввода новых складских помещений в 2024 году оказался ниже ожиданий: вместо прогнозируемых 7 млн кв. м построено около 4,5 млн кв. м.

Быстрые сроки строительства складских объектов позволяют этому сегменту быстрее реагировать на изменения рыночных условий. Однако высокая ключевая ставка усложняет финансирование проектов, что может привести к снижению темпов ввода в следующем году.

Торговая недвижимость
Сектор торговых площадей демонстрирует смешанные результаты. Средняя вакантность составляет 6,7%, а ввод новых ТЦ – около 250 тыс. кв. м. Успешные торговые центры в престижных локациях показывают стабильно высокую заполняемость, но новые проекты сталкиваются с трудностями в поиске арендаторов.

"Рост онлайн-торговли оказывает давление на сегмент: в ближайшие годы доля интернет-ритейла может достигнуть 30–35%. Однако в регионах торговые центры сохраняют популярность из-за ограниченности досуговых альтернатив и климатических особенностей. В некоторых случаях неудачные ТЦ в привлекательных локациях трансформируются в жилые проекты, что уменьшает общее предложение торговых площадей", - комментирует управляющий партнер компании Елена Земцова. 

Прогноз на 2025 год

Офисы: Дефицит качественных помещений перейдет на следующий год, стимулируя дальнейший рост арендных ставок. Ожидается, что арендные ставки на помещения класса «А» превысят 28 тыс. руб. за кв. м в год, а средние цены продажи – 500 тыс. руб. за кв. м. В случае снижения ключевой ставки темпы роста могут ускориться, однако новые проекты будут вводиться с отставанием.

Склады: Спрос останется стабильным благодаря активности логистических операторов и онлайн-ритейлеров. Однако высокая стоимость кредитов продолжит сдерживать развитие нового строительства.
Торговая недвижимость: Тенденция к созданию многофункциональных комплексов с развитой досуговой инфраструктурой могут усилится. Онлайн-торговля продолжит вытеснять традиционные форматы, но успешные ТЦ в регионах сохранят свою актуальность.
В целом, рынок коммерческой недвижимости остается устойчивым, однако его участникам необходимо адаптироваться к новым вызовам, включая высокую стоимость финансирования, дефицит качественных площадей и изменяющиеся запросы потребителей.