Первичка и вторичка: а так ли велика разница в цене?

Елена Евгеньевна Земцова, управляющий партнер Delta estate, рассказала о том, какие сегменты жилья растут в цене на первичном и вторичном рынке.


В зависимости от сегмента наблюдается разная картина в соотношении цены квадратного метра первичного и вторичного жилья.

Если говорить о новостройках, то в цене растут все сегменты, что связано с ростом себестоимости за счет удорожания материалов и проектного финансирования, а также дефицита рабочей силы.
По сравнению с августом, за осенние месяцы цена квадратного метра выросла от плюс 1 до плюс 6%. Наибольший рост показывают премиум и Deluxe сегменты (рост на 5-6%) за счет изменения структуры экспозиции, повышения цен в отдельных проектах и отсутствия зависимости от ипотечных ставок. В Deluxe сегменте сегодня средняя цена по рынку в районе 2,2-2,4 млн. руб, в премиум - 1-1,1 млн. руб.

Бизнес-класс, комфорт и эконом показывают менее выраженный рост, в районе 1-2%, что обуславливается сдерживающим факторов в виде высоких ипотечных ставок и отмен льготных программ. Средняя цена 1 м2 бизнес-класса - 520-530 тыс.руб., комфорт-класса - 343-350 тыс.руб, в эконом - 380-390 тыс. руб. Наиболее перегретыми являются цены в эконом-классе, так как он на протяжении последних лет больше всего стимулировался льготными ипотечными программами.

По рынку вторичной недвижимости в ноябре произошло небольшое снижение средней цены квадратного метра по бюджетным сегментам, а премиум и Deluxe наоборот выросли на 0,3%, бизнес-класс остался почти без изменений. Массовые сегменты дешевеют по причине избытка предложения на рынке при сниженном спросе из-за заградительных ипотечных ставок. Эти покупатели крайне чувствительны к цене, поэтому легко переключаются на вторичный рынок, если там есть более выгодные предложения по сравнению с новостройками. Для собственников вторички, сейчас самое благоприятное время для продажи своих квартир. Поэтому мы и видим снижение по массовому сегменту – собственники опускают цены, приводя их к более рыночному уровню. Цена 1 м2 на вторичном рынке массового жилья в ноябре зафиксирована в диапазоне от 236 до 295 тыс. руб., то есть на 25-30% ниже первички. В бизнес-классе схожая ситуация, но разрыв составляет не более 20% – средняя цена м2 бизнес-класса 427-430 тыс. руб.

Что касается сегментов премиум и Deluxe, то здесь зачастую предложения на вторичном рынке существенно дороже новых домов, так как на цену влияет качество отделки от собственника, использование дорогих материалов, эксклюзивная мебель и тд. На протяжении всего года мы наблюдаем стабильно высокий спрос, как со стороны конечных покупателей, так и со стороны инвесторов, возвращающих свои капиталы в Россию и «паркующих» их в московский проектах. Однозначно, высокобюджетные сегменты не будут падать в цене как на вторичном, так и на первичном рынке – сами сегменты узкие, предложение ограничено, при этом спрос активный.