Ипотека недоступна, а цены на квартиры растут

Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate, о динамике цен на первичную недвижимость и прогнозах на 2025 год.

Итоги осени в сегменте новостроек - цены на комфорт и эконом сегменты замедлили рост, элитка продолжает дорожать.

За осенние месяцы в новостройках Москвы цены выросли от 1 до 6% в зависимости от сегмента. Наименьший рост отмечаем в сегменте эконом и комфорт (не более 2%), наибольший в Deluxe сегменте (5-6%) счет изменения структуры экспозиции, повышения цен в отдельных проектах и отсутствия зависимости от ипотечных ставок.
Что касается спроса, то в массовых сегментах он остается довольно сниженным по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но при этом общее количество ДДУ выросло на 11% по сравнению с летом. При этом отмечаем, что серьезно сократилась доля ипотечных сделок, с 70-80 до 65%. Люди стали чаще покупать либо за наличные средства, либо в рассрочку. В высокобюджетных сегментах наоборот рост объема продаж составил примерно 40% в сравнении с 3-м кварталом.
Если говорить об ипотеке, то на данный момент она уже не имеет значительного влияния на рынок. Заградительными для большинства заемщиков являются ставки свыше 15%, сегодня они в среднем по рынку по стандартным условиям около 28%. Видим, что это почти в 2 раза выше приемлемой для рынка ставки. Поэтому сейчас колебания в 1-2% уже давно почти никак не влияют на рынок.


Прогноз на 2025 год - продолжат ли цены расти?

Спрос будет снижен в сегментах эконом и комфорт-класса по причине заградительных ставок по ипотеке и высокой стоимости жилья, в особенности это касается первичного рынка. На вторичном рынке можно ожидать оживление в связи с перетеканием части спроса с новостроек. Это объясняется более низкими ценами на вторичную недвижимость, которые уже с осени этого года показывают динамику к снижению. Собственники вторичного жилья массовых сегментов начали понемногу падать в цене по изначально переоцененным объектам, приводя их к рыночному уровню. В новостройках ситуация по ценам противоположная – они продолжат расти в 2025 году по всем сегментам. Основная причина – рост себестоимости строительства за счет удорожания оборудования, строительных и отдельных материалов на мировых рынках, дефицита рабочей силы из-за СВО и росте стоимости проектного финансирования. В текущей экономической ситуации повышение цен в проектах – единственная возможность сохранить их рентабельными для застройщика.
Отдельно нужно сказать про сегменты премиум и Deluxe недвижимости, где наоборот на протяжении всего 2024 года сохраняется высокая покупательская активность. Этот же тренд продолжится и в 2025 году. Большой пласт спроса здесь составляют инвесторы, которые возвращают свои капиталы в Россию и «паркуют» их в московских элитных проектах. Из-за высокого спроса и отсутствия зависимости от ипотеки данные сегменты покажут наибольшую динамику по росту цен, в районе 5%. В массовых сегментах рост будет в районе 1-2%, так как здесь спрос значительно ограничивается ипотекой.
Ипотека в 2025 году будет еще более ужесточена с вводом нового ипотечного стандарта, который запретит рискованные кредитные схемы, такие как аккредитивы, ипотеки с кешбэком, субсидированные застройщиками ставки, траншевые ипотеки и тд. Таким образом, государство пытается максимально охладить перегретый за годы действия льготных программ ипотечный рынок. Поэтому ждать новых льгот для ипотечников точно не стоит.