Как продать ипотечную квартиру?

Елена Евгеньевна Земцова, управляющий партнер Delta estate, ответила на самые популярные вопросы о продаже ипотечной квартиры.

1. X рабочих способов продажи квартиры в ипотеке

Самостоятельная реализация заложенной квартиры гражданином-залогодателем при наличии уведомления о согласии на такую продажу от залогодержателя;
Продажа квартиры с переоформлением ипотечного кредита с согласия банка на покупателя (в СБ РФ с сохранением % ставки предыдущего собственника, что крайне выгодно на текущий день). Банк сам может взять на себя обязательства по гашению залога с предыдущего собственника);
Досрочное погашение кредита и последующая продажа (продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств, либо за счет средств покупателя, с квартиры снимается обременение, после чего происходит ее продажа).

2. Пошаговая инструкция по продаже квартиры в ипотеке

Для самостоятельной продажи квартиры, находящейся в ипотеке, гражданин-залогодатель может направить в банк заявление об этом в любой момент в течение срока действия кредитного договора, но до обращения банком взыскания на квартиру. Если залогодатель и должник по кредитному договору являются разными лицами, то заявление они подают совместно. Если залогодателей (должников) несколько, то они подают заявление и совершают все действия по продаже квартиры тоже совместно. Заявление можно направить способом, который предусмотрен кредитным договором, либо по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, либо путем вручения под расписку.
В уведомлении о согласии должны быть указаны:
- объем требований банка по кредитному договору, рассчитанный на день окончания установленного срока самостоятельной реализации квартиры залогодателем;
- минимальная продажная цена квартиры, равная объему указанных требований;
- порядок осуществления расчетов и (или) банковский счет, на который должна быть зачислена сумма, вырученная от самостоятельной реализации залогодателем квартиры;
- дата начала течения и дата окончания срока самостоятельной реализации квартиры залогодателем. Указанный срок составляет четыре месяца со дня получения банком заявления от залогодателя.

Продажа квартиры залогодателем по цене ниже минимальной продажной цены не допускается.
Последующее увеличение банком указанных в уведомлении о согласии объема требований и (или) минимальной продажной цены возможно только в случае продления срока самостоятельной реализации квартиры залогодателем. Продление срока осуществляется по соглашению с банком.
Денежные средства за продаваемую квартиру зачисляются на счет, определенный банком для проведения расчетов.
После погашения задолженности продавца по кредиту в установленном порядке осуществляется погашение регистрационной записи об ипотеке. В частности, банк может самостоятельно сообщить в орган регистрации прав о погашении задолженности продавца и направить документы для снятия обременения. Не позднее следующего рабочего дня после погашения регистрационной записи об ипотеке Росреестр направит залогодателю и залогодержателю соответствующее уведомление.
После этого регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю на основании договора купли-продажи, заключенного сторонами сделки.

Порядок переоформления ипотечного кредита с согласия банка на покупателя:
- В данном случае имеет место и продажа квартиры и кредита. Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.
- Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.
- Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.
- Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке (смена залогодателя).

3. Советы эксперта по продаже квартиры в ипотеке

Продавая квартиру на вторичном рынке, собственники рискуют меньше покупателей, но все же и у них есть опасность столкнуться с мошенниками и лишиться и денег, и недвижимости, поэтому советуем всегда обратиться к профессионалам.

4. Какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеке?

Список документов может варьироваться в зависимости от объекта недвижимости, однако коме документов, требуемых банком есть стандартный перечень документов, которые должен подготовить продавец ипотечной квартиры:
- паспорта участников сделки и владельцев недвижимости;
- правоустанавливающие документы на квартиру
- свидетельство о рождении детей, у которых есть доля в квартире;
- разрешение органов опеки на продажу квартиры, в случае если есть доли детей;
- справку из ПФР о состоянии материнского капитала, или справку от банка о том, что на гашение не использовались средства маткапа.
- согласие супруга/и на продажу, если квартира приобреталась в браке;
- выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных лиц в квартире
- выписка из ЕГРН
- справка об отсутствии долга по коммунальным платежам.
Данный список может быть расширен, исходя из каждой конкретной ситуации. Поэтому к продаже квартиры необходимо готовиться заблаговременно и подготовить базовые документы для сделки заранее.

5. Нужно ли платить налог с продажи квартиры в ипотеке?

При продаже квартиры, находившейся в собственности менее установленного срока, необходимо представить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ (за исключением установленных случаев продажи квартиры родителями (усыновителями) двух и более детей или такими детьми). Если вы не представите декларацию, налоговый орган рассчитает налог на основе имеющихся у него сведений.

6. Почему банк может отказать в продаже квартиры в ипотеке?

- если залогодатель проходит процедуру судебного или внесудебного банкротства;
- банк уже начал процедуру взыскания имущества
- недвижимость заложена по другим договорам

7. Как продать квартиру в военной ипотеке?

Продать квартиру в военной ипотеке можно, особенностью является тот факт, что такие объекты имеют два обременения – от банка и от государства и соответственно, это возможно только при наличии определенных условий, и самый сложный момент сделки — снятие двух обременений.