Новостройки дорожают, вторичка не отстает
На данный момент предпосылок для снижения цен на квартиры от застройщика нет. Поэтому ни в 2024, ни в 2025 году ожидать глобального снижения не стоит.Все дело в том, что стоимость квартир в новостройках сегодня зависит уже не столько от спроса, сколько от себестоимости строительства. А та постоянно растет, соответственно растут и цены на квартиры в новостройках.
На себестоимость строительства влияет совокупность ряда факторов. Во-первых, дорожают строительные и отделочные материалы, оборудование. Причем не только в рублях, но и в валюте на мировых рынках. Российские производители конечно довольно оперативно наладили собственное производство на фоне санкций, но полностью покрыть все необходимые объемы пока не состоянии. Поэтому застройщики по-прежнему вынуждены закупать импортные материалы - натуральный камень, лифты, инженерию и тд, Особенно, это касается премиального сегмента, где использование иностранных материалов и оборудования просто необходимость, в том числе имиджевая. С уходом европейских компаний застройщики конечно переориентировались на те же Турцию, Китай, иранские каменные месторождения, но полностью отказаться от импорта невозможно. Опять же налаживание новых логистических цепочек, сложности с расчетами – все это дополнительные издержки.
Во-вторых, сказывается растущий дефицит рабочей силы – ощущается острая нехватка рабочих, инженеров, проектировщиков, строителей, находящихся в зоне СВО. Это дает подрядным организациям карт бланш практически бесконтрольно повышать цены на свои услуги. Для соблюдения сроков стройки застройщики вынуждены соглашаться на менее выгодные для себя условия.
Наконец, дорожает стоимость проектного финансирования для застройщиков вслед за ключевой ставкой, которая в очередной раз выросла до 18%. Естественно, все растущие издержки застройщики закладывает в конечную стоимость жилья, чтобы сохранять рентабельность проектов.
Для того, чтобы цены на новостройки пошли вниз, нужна стабилизация экономики и завершение СВО. Когда снизятся инфляционные риски и Центробанк понизит ключевую ставку хотя бы до 10-12%. Но в целом глобального снижения ждать не стоит, отката цен до уровня даже 2020-2021 годов не случится.
Так как продавать ниже себестоимости никто не будет, то сегодня застройщики предпочитают давать различные акции и скидки, но не снижать базовый уровень цен. Причем скидки сегодня достигли небывалого уровня – до 20-30% по отдельным проектам. Еще пару-тройку лет назад таких предложений на рынке не было, 10-15% – это был потолок, а в среднем скидки предоставлялись на уровне 5-7%. Также активно стала предлагаться рассрочка, в том числе беспроцентная на 12 и более месяцев. Это хорошая альтернатива дорогой ипотеке.
Что касается вторички, то она тесно связана с рынком первичной недвижимости. И цены там растут вслед за новостройками. Но при этом он более инертен в плане снижения, потому что собственники в отличии от застройщиков не готовы предоставлять скидки по 20-30%. В связи с нововведениями по семейной ипотеки и ограничением ее распространения на вторичку, можем ожидать охлаждения спроса в этом сегменте и его переключение на новостройки. В плане цен возможно лишь небольшая корректировка в сторону снижения за счет переоцененных квартир. Возможно, что собственники, видя снижение спроса, приведут стоимости своих квартир к рыночному уровню. Такой ситуации можно ожидать ближе к концу 2024-началу 2025 года.
