Апартаменты - покупать или нет?

Елена Земцова, владелица управляющей компании Delta estate, рассказала обо всех нюансах такого типа недвижимости как апартаменты.

В чем риски?
Главные риски при покупке апартаментов связаны с их юридическим статусом – это нежилое помещение. А значит в отличии от жилых комплексов застройщики имеют право продавать их в обход договоров долевого участия без открытия эскроу-счетов. Это могут быть предварительные договора купли-продажи, договора соинвестирования и тд. Такие схемы продажи потенциально рискованны для покупателя – они не гарантируют возврат средств через эскроу-счет в случае проблем у застройщика, а также не защищают от двойных продаж. В случаях продажи апартаментов по ДДУ покупатели имеют все те же права, что и при покупке квартиры, что совершенно безопасно. Сейчас, конечно, все добросовестные застройщики работают только в рамках ДДУ, поэтому риски при покупке апартаментов сведены к минимуму.
Главное, что нужно понимать при покупке апартаментов – стоимость их содержания выше. Так как это нежилые помещения, то на них распространяются коммерческие тарифы на коммунальные услуги, что на 15-20% выше квартир. Выше и налоговая ставка на имущество, от 0,5 (для апартаментов гостиничного типа) до 2% от кадастровой стоимости по сравнению с 0,1% в квартирах. Но как правило, кадастровая стоимость апартаментов ниже, что частично нивелирует более высокий налог. Покупая апартаменты, необходимо заранее выяснить размер налога и коммунальных платежей, чтобы это не стало сюрпризом.

Помимо более высоких платежей трудностью для собственников станет невозможность получения социальных услуг из-за отсутствия прописки, например сложность при устройстве детей в школу или детсад. При их покупке невозможно использовать материнский капитал и получить налоговый вычет. Кроме того, застройщик не обязан строить социальную инфраструктуру, а коммунальщики имеют право прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату. Все эти нюансы делают апартаменты не самым удачным выбором для семей с детьми. Но по нашей многолетней практике работы в этом сегменте, апартаменты покупают либо в инвестиционных целях, либо в качестве так называемой «квартиры для пиджака» люди, у которых уже есть жилье, и часто не одно. Апартаменты часто выступают в качестве альтернативы гостинице. Поэтому все эти недостатки покупателям не важны.
На данный момент переведение апартаментов в жилую недвижимость практически невозможно.


Преимущества - дешевле квартир и не только

Сегодня покупатели стали крайне чувствительны к цене, поэтому спрос активно смещается в сторону апартаментов, ведь их основное преимущество - более низкая цена по сравнению с квартирами. В среднем по рынку апартаменты на 20-30% дешевле квартир с аналогичными характеристиками. При этом с точки зрения расположения, они могут быть даже более интересны. Это позволяет покупателям приобрести недвижимость в более хорошей локации по той же цене. В сегменте апартаментов сегодня можно найти предложения от 4-5 млн. рублей в границах старой Москвы. За аналогичные деньги купить квартиру невозможно, разве что долю в старом фонде. Апартаменты же – это полноценная частная собственность с собственным кадастровым номером.

Что касается дизайна и качества, то все зависит от уровня проекта. Так в элитном сегменте проекты апартаментов ничем не уступают жилым домам, а для покупателей в первую очередь важны характеристики проекта. Квартира это или апартаменты, практически не имеет значения. Например, эксклюзивный проект апартаментов Delta estate - клубный дом Sole Hills на Олимпийском проспекте 12 уникален своей архитектурой и не имеет аналогов в Москве. Проект мэтра архитектуры – испанца Рикардо Бофилла, Sole Hills поражает красотой фасада с панорамными окнами и эркерами, полностью отделанного натуральным иранским травертином 5 оттенков от светло-бежевого до бордового. А в отделке вестибюлей, холлов и лестничных маршей использованы натуральный мрамор, мармарит, оникс, гранит, латунь и хрусталь. Sole Hills по праву был отмечен в 2023 году на премии «Рекорды рынка недвижимости» в номинации «Лучшая концепция года». При таком высочайшем уровне проекта цены инвестиционно-привлекательные – от 540 000 до 800 000 руб./м2 на этапе ввода в эксплуатацию. Для сравнения – аналогичные проекты жилых домов реализуются от 600 000 до 1,5 млн. руб. за квадратный метр.


Подробнее: https://www.gazetametro.ru/articles/eksperty-rasskazali-o-glavnyh-riskah-pri-pokupke-apartamentov-16-03-2024