Платежи по ипотеке: в чем разница?

Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate, о разнице вариантов ипотечных платежей и их преимуществах.

Дифференцированный платеж по ипотеке является более выгодным для заемщика, но на практике сейчас его уже нет, банки такие кредиты, к сожалению, не предоставляют. В отличии от аннуитетного платежа, где сумма ежемесячных выплат не меняется на протяжении всего срока кредитования, при дифференцированном платеже с каждым последующим месяцем сумма платежа уменьшается. Соответственно, максимальная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы ипотеки, а к окончанию срока платежи минимальны.
Разница в размере платежей обусловлена другим подходом к расчету ежемесячных выплат и соотношением суммы долга и процентов в платежах. При этой схеме тело кредита, то есть основная сумма долга без процентов, равными долями распределяется на все срок кредита. И далее на сумму остатка тела кредита ежемесячно начисляются процента. Таким образом, процентная часть платежа уменьшается с каждым месяцем, поскольку начисляется на постоянно уменьшающийся объем тела кредита. А вот сумма основного долга в каждом платеже остается фиксированной, меняется только сумма процентов. Этим и объясняется уменьшения платежа к концу срока выплат.

Чтобы понять, какой из платежей – аннуитетный или дифференцированный выгоднее, достаточно сравнить сумму переплаты по кредиту при двух вариантах выплат. К примеру, возьмем расчет по ипотечному кредиту на 10 млн. руб. на 10 лет при базовой ставке Сбербанка 18,5% годовых.
Первый вариант – аннуитетный платеж.
Сумма ежемесячного платежа получается 183 417 руб. Переплата за весь период - 11 990 000 руб.
Второй вариант – дифференцированный платеж.
Сумма ежемесячного платежа от 233 333 до 84 583 руб. Переплата за весь период – 9 075 000 руб.

Таким образом, видим, что при дифференцированном платеже сумма переплаты на 2 915 000 руб. меньше. То есть заемщик фактически сэкономит почти 3 млн. руб. В этом и заключается главный плюс – существенная экономия денег на выплату процентов.
Если говорить о минусах дифференцированного платежа, то основное – это конечно большая финансовая нагрузка в первые пару лет кредита, поэтому такая схема больше подходит людям с высоким доходом. Банки более строго оценивают таких заемщиков. Как правило сумма подтвержденного дохода должна быть на 20-25% выше, чем в случае с аннуитетом, ведь банк при оценке платежеспособности опирается на суммы платежей первых месяцев кредита.
Второй минус – более сложная схема оплаты для самого заемщика. Если в случае с аннуитетом достаточно запомнить одну сумму платежа, то при дифференцированном платеже она каждый раз меняется, необходимо сверяться с графиком платежей. Отчасти это усложняет планирование семейного бюджета на долгосрочную перспективу.
И наконец, ипотеку с дифференцированными платежами сейчас просто невозможно оформить, банки перешли на более выгодную им схему с аннуитетными платежами.

Подробнее: https://pronovostroy.ru/news/13261673-differentcirovannyy-platezh-po-ipoteke-ili-annuitetnyy-chto-vybrat/