Турбулентность и стагнация - рынок новостроек в 2022 году

Летом рынок столичной недвижимости восстанавливался после весеннего падения. Спрос на новостройки Москвы в третьем квартале 2022 года рос, объем предложения пополнялся, при этом цены существенно не изменились. Однако после объявления частичной мобилизации 21 сентября рынок новостроек снова погрузился в состояние неопределенности.

Эксперты рассказали, как ситуация на первичном рынке жилья столицы может поменяться до конца года.

Временная стабильность

Начиная с июня 2022 года рынок столичной недвижимости приходил в себя после весеннего падения. «Хотя данных по числу сделок за весь сентябрь пока нет, можно точно сказать, что третий квартал стал периодом восстановления покупательской активности. Относительно мая 2022 года (конец второго квартала) с минимальным числом сделок спрос на новостройки Москвы в июле был выше на 42%, а в августе в сравнении с маем рост составил 54%. Однако начиная с 21 сентября объявления о покупке квартир в новостройках смотрели на 23% реже, чем за неделю до начала частичной мобилизации», — рассказала эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.
Основным фактором восстановления спроса на новостройки в третьем квартале стало расширение программы субсидирования ипотеки и появление дополнительных программ по снижению ставок от девелоперов, отметила Кирюхина. Она напомнила, что в августе доля ипотечных сделок составила в Московском регионе 83%, что стало рекордным показателем в истории наблюдений.

Объем предложения в третьем квартале 2022 года продемонстрировал рост. «За квартал показатель вырос на 4,9% и составил 2,6 млн кв. м. Существенный объем нового предложения состоит из квартир и апартаментов комфорт-класса с долей 46,5% (во втором квартале — 52,7%). Предложение, вышедшее в продажу в проектах бизнес-класса, занимает 38,1% (кварталом ранее показатель находился на уровне 35%). Доля проектов высокобюджетного сегмента составила: премиум-класс — 10,6 (ранее 11,9%), элитный-класс — 4,8% (учитывались жилые комплексы, реализуемые в открытой продаже)», — рассказали в департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet. Таким образом, предложение столичных новостроек вернулось к докризисному уровню, отметила аналитик ЦИАН.

Цены на рынке новостроек Москвы за третий квартал существенно не изменились. По данным bnMAP.pro, средняя стоимость предложения стандартного класса за этот период выросла на 7,7% и сегодня составляет 289,2 тыс. руб. за 1 кв. м, в комфорт-классе — на 1% (до 299,5 тыс. руб.), в бизнес-классе — на 1,5% (до 460,3 тыс. руб.), в премиум — на 0,7% (до 931 тыс. руб.), а в элитном — на 1,8% (до 1,7 млн руб.).

Ипотечное будущееСпрос и цены в сегменте первичного жилья во многом будут зависеть от развития рынка ипотеки, утверждают эксперты. Одним из грядущих нововведений, которое повлияет на активность покупателей, может стать отмена Банком России ипотечных программ от застройщиков со ставками менее 1%.

«Подобное решение будет носить нормализующий характер. Такие программы эффективны для повышения спроса, но плохо сказываются на экономике проектов в силу комиссионного вознаграждения банкам за каждый такой кредит. Причем вносить его нужно сразу при заключении ДДУ, а не после раскрытия эскроу-счетов, когда у девелоперов появляются на это средства. Поэтому застройщики зачастую расширяют кредитные лимиты на эти цели, а чтобы экономика всего проекта оставалась рабочей, повышают цены на квартиры, купленные в рамках комбинированных программ», — пояснила коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.

Дальнейшее развитие событий определят меры поддержки отрасли жилищного кредитования, подчеркнула Кирюхина из ЦИАН. «Сегодня активно обсуждается пересмотр условий семейной ипотеки и дополнительное снижение ставок на квартиры большой площади. Однако в настоящей момент в уравнении слишком много неизвестных, чтобы понять, куда двинется рынок», — напомнила аналитик. Стоит также отметить, что в связи с мобилизацией банки стали чаще отказывать в ипотеке мужчинам, а также более тщательно относиться к предмету залога, скрупулезно определяя его стоимость, отметила управляющий партнер Delta Estate Елена Земцова. Она уточнила, что это связано с тем, что у банков появились новые риски и они просчитывают финансовые стратегии, связанные с заемщиками и их залогами, такая ситуация может привести к сокращению займов по жилищным кредитам, подчеркнула эксперт.

Однако, по прогнозу, исполнительного директора клуба инвесторов Владислава Преображенского, благодаря тому, что стоимость ипотеки сегодня стабилизировалась, в ближайшие месяцы массовый сегмент новостроек будет иметь стабильный спрос до конца года.

Турбулентность и снижение спроса
В ближайшие недели рынок ждет турбулентность, считают аналитики. Большинство граждан сейчас не понимают, что будет происходить в экономике, стране и мире в целом в ближайшие месяцы, считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее мнению, это сегодня основной фактор, который отчасти может вынудить покупателей отказаться от сделок в ближайшее время.

«Одни клиенты отложат покупку из-за неопределенности, многие перейдут к сберегательной модели поведения. Другие, наоборот, пережидают нестабильные времена в стабильной «валюте» — квадратных метрах. Кроме того, краткосрочно поддержать спрос на новостройки может новость об отмене ипотечных программ от застройщиков. Вторичный рынок, где ожидаем большее число «новинок», чем в среднем, будет также оказывать ценовое давление на сегмент новостроек. Однако насколько затяжным окажется падение, пока сложно прогнозировать», — прокомментировала Виктория Кирюхина.

В целом рынок новостроек в течение ближайшего времени (октябрь) может показать относительно небольшую нисходящую коррекцию спроса, отметил Преображенский. «Но, в случае если не возникнут существенные дополнительные негативные факторы, сможет достаточно быстро восстановиться. По итогам года на первичном рынке будет заключено на 5–10% меньше сделок на первичном рынке, чем в 2021 году (84 тыс. сделок)», — прогнозирует исполнительный директор клуба инвесторов.

Стагнация цен
Предпосылок для серьезного роста или снижения цен на рынке новостроек сегодня нет, единогласно утверждают аналитики. «В ближайшие месяцы цены зафиксируются на текущих отметках. Впрочем, в зависимости от сегмента, от месяца к месяцу мы, возможно, будем наблюдать коррекцию в связи с изменением экспозиции на 1–1,5% как в большую, так и в меньшую сторону», — считает Доброхотова из «Бест-Новостроя».

Влияние на цены также окажет то, что девелоперы рискуют столкнуться с кадровым дефицитом, помимо проблем логистикой и ростом себестоимости, отметил Кирюхина из ЦИАН. Она подчеркнула, что сегодня очень много внешних факторов, не связанных напрямую с рынком недвижимости, но влияющих на потребительское поведение и спрос, а соответственно и стоимость.

Московские застройщики пока не видят перспектив для существенного изменения цен. «В среднем по рынку цены на квартиры в новостройках заметно снижаться не будут, девелоперы могут пойти по пути замедления темпов роста стоимости квартир», — прогнозирует основатель и владелец ГК «Мангазея», генеральный директор «Мангазея Девелопмент» Сергей Янчуков. «Мы пока также не видим перспективы для снижения цен. В целом рынок новостроек столицы за последние два года адаптировался к разного рода влияниям и готов к новым вызовам», — отметил заместителя коммерческого директора по продажам ГК «МИЦ» Александр Пасько.

При этом текущий баланс спроса и предложения не предполагает роста цен на рынке жилья, в то же время при попытке коррекции цен вниз будут приниматься дополнительные меры по стимулированию спроса, считает исполнительный директор клуба инвесторов Владислав Преображенский. Он отметил, что такие меры будут осуществляться только при явной тенденции снижения спроса с очевидным давлением на стоимость. «Средние цены на новостройки Москвы до конца года будут оставаться в пределах диапазона 290–310 тыс. руб. за «квадрат». Источников дополнительного платежеспособного спроса не предвидится, дополнительные меры стимулирования возможны, только если текущий рынок будет существенно терять спрос», — прогнозирует Преображенский.

При этом нельзя исключать вероятность катастрофических последствий для рынка жилья в случае резкой эскалации конфликта на Украине и его расширения или применения оружия массового поражения, отметил исполнительный директор клуба инвесторов. По его мнению, эта возможность имеет крайне незначительную вероятность, но говорить о том, что эскалация конфликта и вовлечение в него новых участников не может произойти, к сожалению, нельзя.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/633e7c489a7947513fbb1938