Перспективы рынка коммерческой недвижимости в 2021 году

2020 год отметился высокой активностью среди инвесторов. Наиболее востребованные форматы - арендный бизнес в районах плотной жилой застройки и здания под реконструкцию в центральных локациях Москвы.

Инвестиции в арендный бизнес, как главная альтернатива банковским депозитам, всегда давала доходность в 2-3 раза выше вкладов. А сейчас банковские ставки находятся и вовсе на минимальном уровне. Коммерческая недвижимость же в отличии от депозитов, валюты и ценных бумаг - это более надежный актив. Полностью потерять свои вложения невозможно - объект всегда можно продать. Поэтому в 2020 году на рынок Москвы вышло много инвесторов, в том числе региональных, с бюджетом 10-200 млн. руб.

Среди покупателей арендного бизнеса ТОП-3 арендаторов – сетевые супермаркеты, в особенности «Пятерочка» в новом формате, аптеки и алкомаркеты. Они наиболее стабильны в кризис, и во многих супермаркетах в Подмосковье показатели РТО даже увеличились во время самоизоляции. Причина – дистанционный режим работы, ограничение передвижения и массовых скоплений людей, как следствие перераспределение покупательского спроса между торговыми центрами и гипермаркетами в пользу магазинов в шаговой доступности от дома.

На рынке сейчас образовался дефицит ликвидного предложения в торговой недвижимости. Поэтому инвесторы стали рассматривать ранее не столь популярные форматы - офисную недвижимость и объекты под редевелопмент и ремонт, в том числе для организации капсульных апартаментов. Сегодня появилась тенденция высокого спроса на апартаменты 20-60 кв.м в центре города в бюджете до 30 млн. руб. Причем покупают их как для собственного проживания, так и в инвестиционных целях для сдачи в аренду под офис, шоурум, салон красоты, медицинский кабинет. Как правило, апартаменты организуются в особняках и бывших офисных помещениях в хороших локациях Москвы. Мы сами реализуем несколько проектов в районе м. Арбатская, Цветного бульвара. Такие проекты - эффективный инвестиционный инструмент с доходностью до 12 % годовых. А входной барьер ниже по сравнению с торговой недвижимостью – 10-12 млн. руб. Перспективный сегмент, спрос на который продолжает увеличиваться.  

В сегменте торговой недвижимости снизился спрос на street retail в ЦАО и одновременно выросла вакансия помещений на основных торговых коридорах. В структуре арендаторов центра более 60% - кафе и рестораны. А в связи с пандемией и ограничением работы много заведений закрылось. Кроме того, за счет высоких ставок аренды доходность арендного бизнеса в ЦАО в районе 8-10%. В спальных же районах – до 12-15%, можно найти ликвидные объекты с доходностью до 18%. Поэтому пока интерес инвесторов к торговой недвижимости в центре небольшой. Осталась часть инвесторов, которым более важна визуальная составляющая – красивые фасады, большие витрины, высокие потолки. Им еще интересны торговые помещения в центре. Но в общем количестве это небольшой процент покупателей.

Крайне высокая активность в сегменте покупки особняков и зданий под реконструкцию. Реконструкция - это поле для профессиональных инвесторов, и интерес к нему вырос за последние 6 месяцев. Доходность от реализации таких проектов от 30 до 100%, несмотря на высокий входной барьер. Основной интерес представляют старые строения от 250 до 5000 кв.м по минимальной цене квадратного метра в «лакомых» локациях Москвы. После ремонта такие здания переформатируются в торговую недвижимости, апарт-комплексы, гостиницы и тд. Соответственно, капитализация возрастает в несколько раз.

Офисный сегмент просел достаточно сильно. С связи с переходом на удаленный режим компании начали оптимизировать занимаемые площади. В первую очередь увеличивается вакансия больших офисов – 500-1000 кв.м в бизнес-центрах класса А, в особенности Москва-Сити. С другой стороны стали востребованы небольшие офисные помещения до 100-150 кв.м в центре Москвы и рядом с метро.
Набирают популярность альтернативные форматы – коворкинги и гибкие офисные решения с нарезкой на микро-офисы переговорные и общими зонами отдыха. Для арендаторов это и выгоднее, и удобнее - при изменении штата нет необходимости переезжать в новый офис. Достаточно арендовать дополнительные места. В перспективе ближайших 5 лет доля этого сегмента может достигнуть 20–25% от всего сегмента офисной недвижимости.
Компании, которые не могут полностью отказаться от традиционного офиса, начнут использовать комбинированные модели. Например, переселят сотрудников в офисы на окраинах, а для официальных встреч и переговоров будут арендовать места в коворкингах в центре города.

В 2021 году сохранятся текущие тенденции. По-прежнему стабильно высокий спрос на арендный бизнес с доходностью от 10-12% годовых. Помимо доходности ключевое это надежность – в приоритете остаются крупные торговые сети. А основной интерес сосредоточен на спальных районах. При этом на рынке в продаже объектов по-прежнему много, но инвестиционно-привлекательных мало. Ликвидные объекты продолжают вымываться.

Также высокий спрос сохраняется на покупку зданий под реконструкцию. Но здесь предложение еще более ограничено. В центре Москвы таких объектов осталось крайне мало. Еще можно найти интересные предложения в локации до ТТК. Альтернативой для инвесторов, которые хотят купить руины в центре города по низкой цене, может стать Санкт-Петербург. Там еще пока сохранилось много таких дешевых ветхих строений в центральной части города.