Окончание льготной ипотеки: что будет со спросом, предложением и ценами?

Льготная ипотека как временный механизм была необходима на период пандемии для поддержания строительной отрасли. На сегодня она практически исчерпала себя. Вся выгода от низких процентных ставок еще в 2020 году была нивелирована ростом цен, продолжающимся и сейчас. Только за первый квартал 2021 г. цены квадратного метра жилья бизнес-класса выросли на 10%, комфорт-класса - на 7%, эконом-класса – на 4%. От программы в большей степени выиграли застройщики, на фоне ажиотажного спроса ежемесячно повышающие цены. На фоне того, что реальные доходы населения продолжают падать, а цены на квадратные метры растут, жилье по-прежнему не становится более доступным.

Спрос на недвижимость в первую очередь зависит не от льготных программ, а от доходов населения. Если они не будут расти, никакие госпрограммы не смогут поддержать спрос. Потому что будут уже исчерпаны все инвестиционные и потребительские возможности людей. Первостепенной задачей государства должно стать повышение благосостояния граждан, а не искусственное стимулирование ипотечного сектора. Сейчас велик риск того, что в 2022-2023 годах нас ждут массовые залоговые продажи квартир, приобретенных на волне льготной ипотеки.

Справедливо отметить, что высокий спрос в 2020 году был связан не столько с программой льготной ипотеки, сколько с экономической ситуацией. Ослабление рубля и рекордное падение доходности банковских депозитов привело к тому, что люди обратились к самому надежному способу - вложениям в недвижимость. И значительную часть покупателей составляли именно инвесторы. Высокий спрос наблюдался во всех сегментах рынка: в массовом, элитном и загородном жилье, на вторичном рынке и в коммерческой недвижимости. Но спрос не может постоянно быть пиковым, и уже с начала года он начал возвращаться к докарантинному уровню. Во-первых, основная масса людей еще в 2020 году реализовала свою потребность в покупке жилья. Во-вторых, существенно сократился объем ликвидного предложения, а цены на оставшиеся лоты выросли. Первыми были раскуплены наиболее недорогие предложения, что также повлияло и на среднюю стоимость квадратного метра.  

Сейчас перед завершением программы возможен всплеск активности заемщиков. Аналогичная ситуация была осенью 2020 года на волне слухов о прекращении программы. Именно в сентябре-октябре у многих застройщиков зафиксированы пики продаж. Желая «запрыгнуть в последний вагон», люди будут спешить оформить ипотеку еще по низким ставкам. Крупные банки, видя эту тенденцию, в апреле снизили ставки по льготной ипотеке до 5,7-5,9% годовых. Такое решение связано с желанием нарастить портфель выданных займов, пока на рынке еще сохраняется активный спрос. И если есть острая необходимость в покупке жилья, то реализовывать ее нужно сейчас, т.к. дальше ипотека будет только дорожать. Об этом говорит рост ключевой ставки ЦБ РФ, повышавшейся с марта уже 2 раза. Вслед за ключевой ставкой пойдут вверх как ипотечные, так и ставки по депозитам. Кроме того, не исключено, что банки ужесточат процедуру одобрения кредитов. Хотя еще нет оснований говорить об «ипотечном пузыре», ЦБ РФ уже зафиксировал признаки перегрева на ипотечном рынке и снижение качества жилищных займов. В таком ключе снижается привлекательность новостроек как для конечных покупателей, так и для инвесторов. Но в целом даже после отмены льготной программы, средневзвешенные ставки по ипотеке в ближайшее время останутся одними из самых комфортных за всю историю рынка недвижимости. Поэтому существенного проседания спроса все же не будет. Активизируются застройщики и начнут выводить на рынок больше специальных и акционных предложений, разрабатывать программы trade-in, рассрочек или субсидированной ипотеки совместно с банками. Это классический инструмент стимулирования спроса, который всегда использовали девелоперы. В условиях роста стоимости ипотеки он позволит поддержать продажи.

Что касается цен, то их резкое снижение маловероятно. А на фоне активизации спроса перед завершением льготной программы может отмечаться даже кратковременный повышенный стоимости квадратного метра. Далее цены либо зафиксируются на текущем уровне, либо будет минимальный рост. Причин несколько. Первое - увеличение себестоимости строительства. Это и необходимость застройщиков работать в условиях проектного финансирования, и рост цен на стройматериалы и оборудование, часть которых покупается заграницей. Второе - сокращение объемов строительства. После внедрения новых правил работы, часть застройщиков ушла с рынка. Другие компании, приспосабливаясь к новому формату работы, пересматривали бизнес-модели, откладывали покупку участков и сдвигали сроки реализации проектов. Наконец, существующий дефицит предложения. На волне ажиотажного спроса прошлого года с рынка буквально вымылось все ликвидное предложение. При этом новых проектов на рынок стало выходить меньше. Снижение стоимости жилья возможно только на высококонкурентном рынке, т.е. при существенном росте числа новостроек в продаже. Таким образом, на данный момент предпосылок для существенного снижения цен нет.