Как отмечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, в 2021 году ситуация с качеством жилья должна улучшиться: массовый интерес к малоэтажному строительству из-за пандемии и курса на удалённую работу привлёк в этот сегмент крупных девелоперов, которые закупают земли для реализации комплексных проектов.
Курс на недвижимость
Рынок недвижимости в России получил в прошедшем году огромный импульс – заработать на нём успели почти все. Выиграли ли от этого рядовые граждане – вопрос. «Октагон» разбирался, что будет с ценами в 2021 году и не поздно ли жителю мегаполиса задуматься о загородном доме.Строительные компании закрыли год очень хорошо. По абсолютным величинам 2020-й стал одним из лучших для застройщиков и всех, кто работает в сфере недвижимости. Помогли стимулирующие меры государственной поддержки – льготная ипотечная программа и быстрая реакция застройщиков на повышенный спрос, которая заключалась в росте цен на квартиры. Рост был настолько стремительным, что на заседании Госсовета президент России Владимир Путин потребовал отреагировать на него.
Кто оказался в плюсе
Цены интенсивно росли на все сегменты недвижимости – от неликвидных лачуг до элитного жилья. От этого выиграли не только банкиры, снабжавшие население кредитами, но и проворные девелоперы, у которых на момент кризиса были проекты в высокой степени готовности.
По предварительным итогам года аналитиков ЦИАН, в Москве средняя стоимость одного квадратного метра выросла за год на 19 процентов. Как рассказывают участники девелоперского рынка, аналогичная ситуация фиксируется и в регионах.
– В Тюмени цены на недвижимость дошли до исторических пиков. Новостройки подорожали на 15 процентов. Вместе с ними пошла в рост и вторичка, но её от резкого взлёта спасло то, что собственники более лояльны к торгу, нежели застройщики. Появившиеся на вторичном рынке инструменты – интересные условия по ипотеке и предложения приобретения с выкупом из залога – могут также удерживать достаточно высокую цену за квадратный метр, – сообщила «Октагону» директор по продажам ГК «Меридиан» Татьяна Стародумова.
Помимо доступной ипотеки, участники рынка видят причины роста цен в ряде других факторов: от перехода застройщиков на использование эскроу-счетов, чья стоимость ложится на плечи покупателя, до валютных колебаний и нестабильности нефтяного рынка.
– Санкционные процессы и волатильность рубля сказались на изменении стоимости строительных материалов по достаточно большому числу позиций. Стройматериалы подросли в цене в зависимости от позиций на 5–35 процентов. Кроме того, минимум 4–6 процентов к цене недвижимости сразу же дал переход на проектное финансирование, поскольку банковское сопровождение также увеличивает стоимость затрат застройщиков, – пояснил изданию вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз.
Не стоит забывать и о последствиях коронавирусной пандемии, которая привела к закрытию границ, что сильно ударило по рабочей силе. Если на стройках работать некому, застройщики не будут выводить новые проекты в продажу, чтобы не сорвать сроки и не нарваться на значительные штрафы. Это как снежный ком привело к значительному сокращению предложения и, как следствие, к росту цен.
Элитные тренды
Насколько выиграли в этой ситуации обычные горожане, пытавшиеся во время кризиса спасти свои накопления и покупавшие небольшие квартиры «про запас», сказать сложно. Сегодня приобретать маленькое жильё под будущую сдачу объекта или перепродажу невыгодно, к тому же нестабильность рынка аренды создаёт дополнительные риски. Привлекательность низкой ставки по ипотеке нивелировал рост цен.
Стоит обратить внимание на тренды рынка премиальной недвижимости и квартир бизнес-класса, к покупке которых потребители обычно подходят более рационально. В этом сегменте произошла качественная смена запросов на форматы жилья. Предприниматели поняли, что им нужны более просторные квартиры, где можно организовать зоны не только для семейных дел, но и для удалённой работы.
По данным аналитиков «Авито Недвижимость», общий спрос на жильё повышенной комфортности в России вырос более чем на 30 процентов в новостройках и более чем на 40 процентов на вторичном рынке.
Наиболее существенный рост цен зафиксирован в отношении четырёхкомнатных квартир – на 29 процентов, их средняя стоимость превысила 9,5 млн рублей.
В новостройках квартиры бизнес-класса в среднем обходились на 16 процентов дороже, чем в прошлом году. Стоимость новых четырёхкомнатных квартир составила почти 18 млн рублей (на 24 процента выше, чем в 2019 году).
В свою очередь эксперты консалтинговой компании Knight Frank (специализируется на элитной недвижимости) отмечают, что покупатели элитного сегмента стали руководствоваться принципами разумной достаточности и выбирать более рациональные планировки. Популярностью начали пользоваться квартиры с отделкой, куда можно сразу же заезжать.
«Пандемия привела к тому, что для покупателей элитной жилой недвижимости стало важно наличие собственного открытого пространства – балконов, террас или патио, а также места для организации рабочего пространства. В инженерных системах дома появились запросы на бесконтактные транспортные системы и высокопроизводительные системы очистки [воздуха и воды]», – отмечают в Knight Frank.
Ещё одним трендом на премиальном рынке стал запрос на обособленное жильё. По крайней мере, это произошло в Москве.
– В связи с коронавирусом людям как никогда стала важна обособленность и приватность. Поэтому появился спрос на покупку особняков площадью от 300 до 1000 квадратных метров внутри Садового кольца для размещения жилых резиденций. Это здания с презентабельными историческими фасадами, с собственной территорией и парковкой. В большинстве случаев покупатели не готовы на реконструкцию и рассматривают здания с готовой хорошей отделкой, – пояснила «Октагону» управляющий партнёр Delta estate Елена Земцова.
Что будет с ценами на недвижимость?
Однозначного ответа на вопрос, продолжится ли рост цен в 2021 году, эксперты не дают.
– Видятся два варианта развития событий: либо рынок выйдет на корректировку по стоимости квадратного метра, потому как наблюдаются небольшие стагнационные процессы – люди меньше покупают, хотя обычно декабрь – это пик продаж; либо цену будут стараться удерживать на уже сформированном уровне, – пояснила Татьяна Стародумова.
О возможной стагнации рынка говорит и сооснователь сервиса для рефинансирования ипотеки Refin.online Михаил Чернов.
Сейчас активно снижаются доходы россиян. На данный момент реальные доходы населения упали на 4,3 процента по сравнению с прошлым годом. Так что даже с учётом льготной ставки ипотека будет становиться всё менее доступной. Поэтому я ожидаю, что в течение 2021 года рынок придёт к окончательному балансу.
Впрочем, есть версия и о продолжении роста цен, об этом рассуждают девелоперы.
– Ценник на первичную недвижимость в какой-то степени будет продолжать расти. Темпы будут сильно зависеть от длительности и жёсткости мер противоэпидемической безопасности, а также от жёсткости санкционного режима и волатильности курса рубля, роста стоимости на основные стройматериалы и энергоносители, – отметил Антон Мороз.
Ещё одной причиной повышения цен может послужить активное регулирование отрасли со стороны государства.
– Президент сказал, что мы должны не допустить дефицита предложения. Смогут ли и будут ли это делать застройщики? Нужно ли им увеличивать количество предложений, чтобы цены пошли вниз? Если на рынке появятся новые недорогие предложения, то теоретически это может притормозить рост цен. А снижение ипотечной ставки «до европейского и мирового уровня», о котором сообщил Мишустин, – сигнал к тому, что стоимость будет только расти, потому что дешёвая ипотека влечёт за собой увеличение цен, – считает Александр Киселёв.
Поближе к землеИнтересным вложением средств в 2021 году может стать покупка загородной недвижимости. Но выбирать объекты здесь нужно будет ещё тщательнее, чем в других сегментах рынка.
– Сейчас на рынке загородной недвижимости – как на вторичном, так и на новостройки – повышенный спрос. Многие бронируют дома уже «на фундаменте». В этом году острая нехватка каменщиков, ощущается дефицит земли, крупные застройщики из мегаполиса гектарами скупают земельные участки. К росту сектора привела и доступная сельская ипотека, в которой есть одна проблема: в договорах ипотечного кредита банки ссылаются на то, что если прекратится субсидирование ипотеки государством, то ставка вырастет до обычной. По сельчанам это может сильно ударить: если сейчас они платят ежемесячно 10 тысяч рублей, то при прекращении программы сумма может увеличиться до 30 тысяч рублей, а это уже неподъёмная ноша для многих, – отмечает казанский риелтор Сергей Чаркин.Другой риск, который нужно учитывать при покупке загородной недвижимости, – резкое вымывание с рынка наиболее качественных объектов. Рынок разношёрстный, на 70 процентов он представлен частными застройщиками, потому качество большинства «домов на продажу» оставляет желать лучшего.
https://octagon.media/ekonomika/kurs_na_nedvizhimost_chto_i_po_kakim_cenam_my_budem_pokupat_v_2021_g...
