Не быть упырем: почему торговые центры не выселяют западных арендаторов

Почти четыре месяца магазины международных брендов стоят закрытыми, но собственники торговых центров не спешат расторгать договоры аренды. Опрошенные Forbes участники рынка считают, что терпение ТЦ не бесконечно и закончится к осени. В сентябре международные бренды или найдут способ открыться, или владельцы торговых площадей поведут их в суды
Посещаемость торговых центров (ТЦ) в мае этого года была даже хуже, чем в ковидный 2021-й: по оценке Focus Technologies, в Москве падение год к году относительно 2021-го составило 17%, а к допандемийному 2019-му — 26%. Опрошенные Forbes эксперты подтверждают существенное падение трафика и винят в этом в первую очередь закрытие целого ряда магазинов международных брендов. Кроме принадлежности к недружественным странам, их объединяло и то, что они были наиболее востребованными у покупателей и привлекали трафик.

Генераторы трафика
Магазины, временно приостановившие работу, не только приносили торговым центрам арендный доход, но и в прямом смысле поставляли покупателей для других арендаторов, так как являлись точками притяжения трафика, рассказали опрошенные эксперты.

«Для топовых моллов трафик генерирует не какой-то один бренд, а их сочетание. В целом в лидерах можно назвать все те же популярные международные бренды групп Inditex, H&M, LPP, а вне сегмента фешен, конечно же, IKEA», — констатирует старший директор, глава ретейл-департамента CORE.XP Марина Малахатько.


По ее данным, потери в трафике коррелируют с потерями в доходах ТЦ. «В апреле-мае многие наши клиенты недосчитались 12-15% от планируемой месячной выручки из-за простоя брендов и скидок другим арендаторам», — поясняет она.

«Проходимость только магазина IKEA в месяц — около миллиона человек. Это серьезнейшие магниты для потребителя», — добавляет партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Ольга Антонова. По ее оценке, собственники ТЦ потеряли порядка 20% арендного дохода. «Если международные операторы занимали 40-60% площадей в крупнейших ТЦ, то и потери выручки с их уходом составили примерно те же 40-60%», — подсчитал директор департамента торговых центров Becar Asset Management Алексей Попиков.

По оценкам Российского совета торговых центров (РСТЦ), на международные бренды, остановившие свою работу, приходится около 20% площадей и 30% выручки.

«Не партнер, а упырь»
Темные витрины закрытых магазинов отпугивают покупателей, но владельцы торговых центров не спешат избавляться от «недружественного» ретейла. Причин тому несколько, и первая из них — неугасающая надежда на то, что магазины вновь откроются. «Все ждут возвращения брендов, хотя надежд с каждым днем все меньше», — говорит генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин.

«Пока еще теплится надежда, что некоторые крупные бренды останутся. Возможно, они оплатят упущенную прибыль и недополученную аренду», — добавляет региональный представитель РСТЦ, сопредседатель НРО «Деловая Россия» Евгений Бурденюк.

Слово «надежда» использовали большинство опрошенных экспертов, но некоторые уточнили, что есть и более рациональные причины для того, чтобы сохранять хорошие отношения с приостановившими работу брендами. Речь идет о возможности их возвращения на рынок, но не в ближайшие месяцы, а в перспективе нескольких лет. «ТРЦ, выбравшие такой путь (расторжения договора через суд. — Forbes), уже никогда не получат себе такого арендатора даже бесплатно, так как все ретейлеры будут понимать, что этот партнер — не партнер, а упырь. А с упырями работать не будет не только тот бренд, который обобрали через суд, но и все остальные, понимая свои риски», — полагает генеральный директор DNA Realty Антон Белых.

«Ссориться с якорными зарубежными арендаторами нет смысла — это выстрел себе же в ногу. Конечно, можно потребовать от них заплатить неустойку, подать в суд и так далее, но такое получится сделать лишь однажды — больше они в этот ТЦ не придут», — уверена управляющий партнер Delta Estate Елена Земцова.

Прецеденты тем не менее есть: ТРЦ «Остров мечты» потребовал от H&M освобождения помещения и взыскал порядка 539,7 млн рублей «необоснованного обогащения». Суд первой инстанции требование удовлетворил. В другом деле торговый центр Tsvetnoy Central Market подал иск к аdidas о взыскании 73 млн рублей штрафа, иск еще не рассмотрен в суде.

Однако опрошенные Forbes эксперты считают, что пока судебное расторжение договоров и взыскание штрафов не будет массовым. «Арендодателей, которые судятся и расторгают договоры аренды, не много. И, как правило, конфликт начался задолго до наступления февраля и приостановки работы магазинов», — говорит руководитель экспертного комитета Союза торговых центров России, Белоруссии и Казахстана (СТЦ) Павел Люлин. По его данным, только 13% собственников и управляющих ТЦ сейчас рассматривают возможность расторжения арендных договоров, большинство же (28%) предпочитает подождать и посмотреть на ситуацию.

«Массовой тенденцией суды станут, когда будет определенность. Вот как только будут сказаны слова «Мы точно уходим» — тогда начнутся судебные тяжбы, бренды будут мочить по всей строгости закона, взыскивая штрафы, не отдавать депозиты, то есть реализовывать все те условия, что прописаны в договорах», — прогнозирует Томилин из «Этерны».

«Те, кто пошел на открытую конфронтацию, либо не достигли никакого компромисса с арендатором, либо вынуждены это делать из-за кредитов. Им судиться легче, чем объяснять залогодержателю, что они не могут выплачивать платежи по кредитам», — полагает председатель Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко.

Туманные перспективы в суде
Обращение в суды не вызывает энтузиазма еще и потому, что это, безусловно, поможет расторгнуть договор, но перспективы взыскания неустоек и штрафов, а тем более их размер, пока туманны, полагают опрошенные Forbes юристы.«Как правило, арендная плата в крупных ТЦ состоит из двух частей: первая — фиксированная, вторая — переменная, в которую также входит процент от выручки арендатора. При этом можно утверждать, что потеря части арендной платы, связанной с выручкой арендатора, является предпринимательским риском арендодателя», — полагает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Екатерина Токарева.

«Если говорить про упущенную выгоду, которую не получили торговые центры, то здесь все достаточно сложно. Для начала необходимо доказать факт неполучения определенной суммы денег с закрытого магазина и, как следствие, то, что владельцем ТРЦ не была извлечена прибыль от предпринимательской деятельности. Пока на практике подобные судебные дела не рассматривались, поэтому сложно говорить о перспективе подобных судебных разбирательств. Но в ближайшее время такие иски к владельцам закрытых магазинов должны появиться», — добавляет управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов.

Наименее перспективны, по мнению юристов, попытки возложить на закрывшихся арендаторов убытки, связанные с уменьшением продаж в соседних магазинах. «Издержки от снижения потока посетителей, порожденного уходом того или иного бренда, повлияют на доходы его соседей, через которых проходили отдельные «ручейки», и на конечную сумму платежей, причитающихся арендодателю, — констатирует старший юрист юридической компании Tomashevskaya & Partners Ксения Томилина. — Но указанные недополученные доходы не могут расцениваться как упущенная выгода, прежде всего в связи с косвенным характером таких потерь, в то время как закон допускает лишь взыскание убытков, непосредственно причиненных нарушением договора».

«В последние 7-10 лет в договорах аренды, как правило, нет пункта об упущенной выгоде. Из-за того, что это очень труднодоказуемая история, суды, как правило, не рассматривали такие иски», — уточняет руководитель направления «Торговые центры» RRG Виктория Тупикова.

Участники рынка торговой недвижимости все же надеются, что в будущем удастся взыскать какие-то средства через суд. Свои надежды они связывают с тем, что суды могут ориентироваться на политическую обстановку. «Если будет какое-то политическое решение плюс какой-то понятный алгоритм, по которому можно подсчитать упущенную выгоду, этим воспользуются сами суды — они смогут руководствоваться инструкциями чиновников», — рассуждает Томилин из «Этерны».

«Кабмин сделал официальные заявления, что будет всячески поддерживать инициативы похода в суд со стороны собственников торговых центров. Судебная практика уже есть — было выиграно дело «Острова мечты» к H&M», — добавляет генеральный директор Ricci | BlackStone Евгений Кузьмин.

Незаменимые
Не менее значимой причиной, по которой ТЦ не спешат расстаться с арендаторами, чьи магазины временно закрыты, является то, что их по большому счету некем заменить, говорят опрошенные эксперты. Потенциально занять пустующие площади могли бы либо российские дизайнеры, либо бренды из дружественных стран, в первую очередь из Китая и Турции, однако в обоих случаях есть очень много «но», которые делают замену неравноценной.

У российских дизайнеров не хватает мощностей, чтобы занять потенциально высвобождающиеся площади, говорят опрошенные эксперты. «Аналогов крупных международных брендов нет — у самых крупных российских компаний обороты в четыре-пять раз меньше. Соответственно, и аренду они могут платить заведомо меньшую», — сетует Томилин из «Этерны».

«Есть прекрасные примеры российских фешен-стартапов за последние годы, которые смело конкурируют с теми, кто закрыт (12 storeez, Lime). Но они появились через 20 лет после прихода международных брендов, а ниша, которая может освободиться, слишком большая, чтобы оперативно качественно заменить их новыми игроками», — считает Антонова из Commonwealth Partnership.


«Ситуация на рынке усугубляется и тем, что крупные арендаторы сокращают свои планы развития на текущий год, заключение части договоров аренды поставлено на паузу», — добавляет управляющий партнер ADG Group Григорий Печерский.

«К сожалению, у отечественных дизайнеров не те объемы производства. Они пока не могут полностью удовлетворить спрос. Самый приемлемый для них формат — это районные торговые центры и универмаги, где бренды могли бы объединиться под одной крышей, чтобы совместно выплачивать аренду или работать на проценте от товарооборота», — рассуждает директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина.

С приходом дружественных иностранных брендов тоже не все гладко.

«Наиболее успешны переговоры с турецкими брендами, да и сами турки весьма активны. Индийские бренды в марте вели переговоры и заявляли о желании развиваться в России, но, к сожалению, дальше этого не пошло. Что касается китайских магазинов, то они сейчас весьма осторожны, а некоторые, такие как Huawei, даже сокращают присутствие. Если говорить о сроках, то экспансия займет от трех месяцев до года, поэтому не стоит ожидать быстрых открытий», — рассказывает Люлин из СТЦ.

«Сейчас в условиях отсутствия конкуренции такой сценарий вероятен: зайдут они (турецкие бренды. — Forbes) в пустые ТЦ и превратят их в ярмарочно-рыночный комплекс «Люблино». Я утрирую, но это факт — нет в таком объеме сильных турецких брендов. Да и Турция переживает не лучшие времена», — сомневается в успехе Томилин из «Этерны».

На контроле у банка
Торговые центры, находящиеся в залоге, обязаны согласовывать замену арендаторов с банком-кредитором, а те в свою очередь могут не разрешить заменить именитый бренд, пусть и временно закрывший магазины, на арендатора с непредсказуемым доходом, рассказали опрошенные участники рынка. Это является еще одной причиной, по которой ТЦ стоят с закрытыми магазинами, а не заменяют арендаторов.

«В среднем по рынку это выглядит так: чтобы собственнику ТЦ расторгнуть договор с приостановившим коммерческую деятельность арендатором, ему нужно предложить банку замену. Управляющая компания прогнозирует финансовую модель и защищает ее перед банком, а банк, как правило, идет навстречу. Но он может и отказаться, если предложенная модель ниже, чем та, которая действует в настоящее время», — обрисовывает ситуацию Москаленко из РСТЦ.

«Банки консервативны, поэтому небольшой, но стабильный доход предпочитают непредсказуемому, а от большинства закрытых магазинов такой доход идет в виде фиксированной части арендной платы или же сумм, о которых они договорились с ТЦ», — уточняет представитель компании, управляющей торговыми центрами в Москве.

«Но те суммы, которые сейчас платят закрытые магазины, являются недостаточными для того, чтобы утверждать, что торговые центры выходят в плюс по доходам: скорее всего, они выходят в ноль», — говорит региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиева.

«Для банка, конечно, любой поток лучше, чем отсутствие такового, но с другой стороны, если УК докажет, что даже с учетом простоя на арендные каникулы новый арендатор станет хорошей заменой, банк согласится на временное уменьшение потока в обмен на крепкого арендатора в будущем», — добавляет Малахатько из CORE.XP.

Представители двух крупных банков, кредитующих торговые центры, подтвердили Forbes существование практики согласования новых арендаторов и условий договоров аренды.

«Это делается не всегда, а только если речь идет о договоре, серьезно влияющем на финансовую модель», — сообщил представитель одного из этих банков. Впрочем, уточнил собеседник Forbes, большинство ситуаций с возможной заменой закрывшихся магазинов попадает под это условие.

Сентябрь как точка невозврата
Хотя сейчас ситуация с временно закрытыми магазинами кажется тупиковой, вечно так продолжаться не может, и опрошенные участники рынка считают, что перемены начнутся ближе к сентябрю: именно тогда бренды либо вернутся к нормальной работе, либо представители ТЦ уже массово пойдут в суды за расторжением договоров.

«Есть много сигналов, что бренды не возвращаются, и первый из них — отсутствие понятной логистики для закупок на осеннюю коллекцию. Но поддержка уходящих брендов не может быть вечной», — полагает Москаленко из РСТЦ.

«Да, в сентябре будет понятно, куда мы пришли», — добавляет Люлин из СТЦ. «К этому времени люди вернутся из отпусков и будет понятен уровень потребления. Второй момент — технологический. В июле-августе должны заказываться коллекции, чтобы их произвели и привезли, иначе нечем будет торговать. Если решений не будет к сентябрю, то магазины будут стоять пустыми», — поясняет Томилин из «Этерны».

Если решения об открытии не будут приняты, собственники торговых центров пойдут в суды. «Собственники ТЦ смогут начать расторгать договоры аренды с ретейлерами, приостановившими коммерческую деятельность в России, если к сентябрю они не возобновят работу. Это может подтолкнуть ретейлеров к быстрому принятию решений и налаживанию коммерческой деятельности на территории страны, например, к решению юридических аспектов или вопросов логистики», — полагает Хакбердиева из Knight Frank Russia.

«Многие собственники еще смогут переждать лето, надеясь на разрешение конфликта, ближе к сентябрю наверняка исков будет значительно больше», — уверен Кузьмин из Ricci | BlackStone.

Подробнее: 
https://www.forbes.ru/biznes/469073-ne-byt-upyrem-pocemu-torgovye-centry-ne-vyselaut-zapadnyh-arenda...