Елена Земцова о программе льготной ипотеки

Высокая доступность жилья по программе льготной ипотеки уже под вопросом. Цены на новостройки продолжают стремительно расти, а вот доходы населения по-прежнему стагнируют. К чему готовиться покупателям в следующем году, как будут обстоять дела с предложением на московском рынке, почему дальнейшее продление госпрограммы льготного кредитования – не самая удачная идея, об этом специально для Новострой-М рассказала Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta Estate.

В 2020 году вместо ожидаемого масштабного кризиса на рынке жилой недвижимости наблюдалась повышенная активность. Основным драйвером рынка массового жилья стала льготная ипотека под 6,5%, запущенная в конце апреля. Рекордно низкие ипотечные ставки стали локомотивом для поддержки высокого уровня спроса на новостройки, несмотря на возможные экономические риски, связанные со второй волной пандемии.

Льготная ипотека в совокупности с субсидированием кредитов застройщиков позволила не так сильно просесть строительной отрасли за время вынужденной самоизоляции. Но при этом жилье не стало более доступным из-за роста цен и снижения реальных доходов населения. Льготная ипотека – хороший антикризисный инструмент, но продлевать программу в 2021 году не стоит.

На фоне роста цен на жилье нивелируется вся выгода от программы. Кроме того, платежеспособный спрос постепенно исчерпывается, основной пик пришелся на начало программы и к осени уже пошел на спад. Временно сохранить активность ипотечных заемщиков возможно еще большим снижением ставок, но в долгосрочной перспективе не избежать ипотечного пузыря.

При текущих темпах роста цены квадратного метра и ставках поддерживать в следующем году рекордные объемы выдачи кредитов не удастся. Одной льготной программы не достаточно, если по факту жилье становится менее доступным.

Если в сегменте массового жилья высокий спрос на жилую недвижимость поддерживала льготная ипотека, то в элитном сегменте свою роль сыграли экономические и геополитические факторы.

Экономическая ситуация в России с ослаблением рубля и рекордным падением доходности банковских депозитов, смена президента в США, более пристальное внимание к излюбленным местам хранения денег – Лондону, Швейцарии, отмена паспортной программы Кипра и неустойчивость сохранения денег в Кипрских банках. В итоге состоятельные люди обратились к проверенному способу сохранения средств от девальвации – вложениям в недвижимость.

Нельзя забывать и о ситуации с COVID-19. Если ранее люди откладывали решение о покупке жилья, не желая вынимать деньги из бизнеса, то в 2020 году многие переосмыслили свои приоритеты в сторону «жить нужно сейчас». Основной спрос пришелся на первичную недвижимость, доля которой в общем объеме сделок по городской недвижимости составила 70%. В целом премиальные новостройки разлетелись «на ура», особенным спросом пользовались эксклюзивные предложения – квартиры с террасами.

Рекордно высокий спрос наблюдался не только на новостройки, но и на загородную недвижимость – пандемия коронавируса всех отправила за город. Сначала это коснулось аренды, затем и продажи. Спрос на аренду элитных коттеджей повысился на 70%, на продажу – на 25-30%. В 2020 году продавалось даже то, что стояло на рынке годами. Нередки были случаи, когда люди приезжавшие смотреть дом в аренду, в итоге покупали его.

И, напротив, часть ликвидного предложения была снята с реализации, т.к. собственники решили переждать пандемию подальше от города. В целом в 2020 году люди стали стремиться к большей обособленности, поэтому помимо загородного жилья, спросом пользовались таунхаусы, квартиры с отдельными входами и жилые особняки в центре. Например, в проекте Cameo Moscow Villas уже распроданы все виллы еще до окончания строительства.

2020 год отметился еще и дефицитом предложения во всех сегментах жилой недвижимости. Во-первых, в связи с ажиотажным спросом с рынка вымывались ликвидные объекты. Во-вторых, сократился сам объем экспозиции из-за сниженной девелоперской активности. Отчасти это искусственно созданный дефицит самими застройщиками для поддержания спроса.

Но есть и объективные причины – приостановка работы из-за самоизоляции, удорожание материалов, часть которых импортная, непонятная ситуация с курсом валют. Девелоперы заняли выжидательную позицию. Несмотря на восстановление строительной активности к осени, в 2021 году есть основания вновь ожидать дефицит по ряду причин.

Первая – замедление старта проектов и вывода новых корпусов. Например, в ноябре на рынок не вышло ни одного нового жилого комплекса в элитном сегменте и всего по одному проекту в бизнес-классе и массовом сегменте. При этом объем предложения первичного жилья по массовому сегменту сократился еще на 10%.

Второе – анонсированный проект по запрету строительства апартаментов и последовавшее следом увеличение платы за смену вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ). С одной стороны, застройщикам запретят строить «псевдожилье» на коммерческой земле, что требует изменения ВРИ участка. С другой стороны, плата за изменения ВРИ выросла в 2 раза в Москве и в 8 раз в Новой Москве.

Все это в совокупности существенно снизит маржинальность девелоперских проектов. Застройщики будут вынуждены пересматривать готовящиеся проекты, увеличивать расходы, какие-то проекты будут вовсе заморожены до более благоприятного времени. Вспомним и о новой модели проектного финансирования, которая уже убрала с рынка многих застройщиков. Очевидно, что 2021 год станет непростым для строительной отрасли.

На фоне дефицита предложения вслед за спросом росли и цены на квартиры. В динамике, по сравнению с мартом-апрелем (началом самоизоляции) и декабрем, цены в разных сегментах выросли в среднем на 7-13%. Наибольший рост цен зафиксирован на новостройки экономкласса – с 120 000 до 136 000 руб. за кв. м.

В бизнес-классе – с 258 000 до 280 000 руб. за кв. м. В элитном сегменте с 980 000 до 1 049 000 руб. за кв. м, что обусловлено в том числе выходом на рынок новых проектов De Luxe – например, Carre Blanc с ценой квадратного метра на старте продаж 2,2 млн рублей. В премиальном сегменте и комфорт-классе цены выросли незначительно – с 603 000 до 617 000 руб. за кв. м и с 182 000 до 185 000 руб. за кв. м соответственно.

На это повлияло, с одной стороны, ограниченное предложение. С другой – восстановившийся высокий спрос, подогретый льготной ипотекой. Это отчетливо видно по динамике цен в эконом-сегменте, где обычно самый большой процент сделок с заемными средствами. Наконец, с рынка первыми вымылись наиболее бюджетные предложения, средний уровень цен соответственно возрос.

Предпосылок для снижения цен в 2021 году сейчас нет, наоборот, они продолжат расти. Еще не исчерпала свои возможности льготная ипотека – будут активизироваться покупатели, отложившие покупку на следующий год. Низкая ипотечная ставка будет держать повышенный спрос на новостройки.

В то же время застройщики будут вынуждены поднимать цены в проектах для сохранения запланированной маржинальности из-за роста стоимости строительства. Все новые проекты уже выходят на рынок со среднерыночными ценами, и дальше цены идут на повышение.

Сейчас для застройщика нет необходимости демпинговать для быстрой продажи квартир на котловане, т.к. стройка не привязана к деньгам дольщиков. Таким образом, поворотным моментом в спросе на жилую недвижимость в массовых сегментах станет решение о дальнейшей судьбе льготной ипотеки. В высокобюджетных сегментах – скорее общая экономическая и геополитическая обстановка.