Будущее коммерческой недвижимости после пандемии

Сегмент торговой недвижимости, в частности торговые центры, пострадал от режима самоизоляции в наибольшей степени. В ближайшей перспективе нас, во-первых, может ждать сокращение количества ТЦ, и во-вторых, увеличение доли свободных площадей. Первыми в зону риска попадают второстепенные торговые центры, в которых не представлены крупные сетевые бренды и нет продуктового ритейла, те, в которых уже до самоизоляции наблюдалось снижение трафика, и ТЦ, требующие модернизации. Лучше ситуация складывается у топовых торговых центров – «Авиапарк», «Метрополис», «Афимолл Сити», «Европейский» и др., за счет стабильных сетевых арендаторов и лучших оборотов. Тем не менее сегодня формат крупных ТРЦ постепенно уходит в прошлое. Более актуальными становятся небольшие районные ТЦ, располагающиеся в пешей доступности от своей целевой аудитории. При этом важно, что при формировании пула арендаторов собственники должны делать упор в первую очередь на сетевых арендаторов и ориентироваться на уровень платежеспособности целевой аудитории.
Если говорить о ТЦ, которые не переживут карантин и не будут открыты, то наиболее правильный и простой вариант - полный снос здания и постройка на его месте другого объекта, например в формате аутлет-деревни, или жилого либо многофункционального комплекса. Большая часть зданий торговых центров, построенных еще в начале 2000-х, уже морально и физически устарели и требуют модернизации. С учетом их специфичности реконструкция и приспособление здания под другое использование может оказаться более затратным мероприятиям, чем постройка нового объекта.
В торговых центрах, которые откроются после самоизоляции можно прогнозировать увеличение вакантности на 20-30%. В большей степени пострадают предприниматели малого и среднего бизнеса, несетевые арендаторы. Крупные сети, такие как Zara, H&M, Mango, Gap и др., смогли поддержать продажи за счет развитых интернет-магазинов. Но и они скорее всего пойдут по пути оптимизации и закроют часть наименее рентабельных точек, о чем уже заявляют некоторые fashion-операторы. Даже после возобновления работы арендаторы вынуждены будут еще полгода-год сокращать расходы, в том числе за счет уменьшения арендной ставки. Связано это главным образом со снижением покупательской способности населения, поэтому сразу вернуться к товарообороту на докризисном уровне большинству магазинов не удастся. Понимая это, собственники торговых центров вынуждены будут идти им на встречу, чтобы сохранить заполняемость ТЦ, предоставлять арендные каникулы, снижать стоимость аренды. В топовых ТЦ арендные ставки все же снизятся минимально. Не в пользу владельцев торговых центров работает и новый закон, позволяющий малому и среднему бизнесу без штрафов разрывать договоры аренды, что ранее без санкций сделать было практически невозможно.
Кроме того, нужно признать, что карантин в целом повлиял на модель потребления – многие перестроились на онлайн-покупки, в том числе продуктов питания. По этим причинам ТРЦ потеряют значительный процент покупателей. Тенденция ухода покупателей в онлайн-шоппинг и сокращение доли оффлайн-покупок отмечалась давно, уже несколько лет ТРЦ теряют трафик, т.к. не могут конкурировать с онлайн-сервисами продаж ни удобством шопинга, ни широтой ассортимента, ни уровнем цен. В будущем торговые центры, которые переживут кризис, должны расширить свое ценностное предложение и дать людям то, что они не могут получить в онлайн-шопинге – впечатления и эмоции. Это не только увеличение доли развлекательных операторов, но и более интересные концепции оформления ТРЦ с расширением площади общественных пространств. И одним из путей развития традиционных торговых центров может стать уход в сферу e-commerce. Крупные ТЦ начнут создавать свои онлайн-витрины, маркетплейсы и начнут обслуживать клиентов в интернете. Например, та же «Мега» уже запустила маркетплейс «Мега Online».
Что касается сегмента офисной недвижимости, то сейчас может увеличиться доля вакантных площадей формата 500-1000 кв.м среди офисов в бизнес-центрах класса А, особенно в Москва-Сити. Поэтому в ближайшее время можно ожидать увеличение количества предложений офисной недвижимости как в аренду, так и на продажу. В целом после кризиса офисный сегмент перестроится, компании начнут оптимизировать свои расходы, сокращая занимаемые площади, поэтому более востребованы станут небольшие офисы, либо переезжая в бизнес-центры классом ниже. С возвращением компаний к полноценной работе начнется пересмотр текущих договоров аренды.
Альтернативный вариант традиционному формату – гибкий офис с нарезкой под мини-офисы и переговорные и общей зоной для отдыха. Самоизоляция показала владельцам бизнеса, что многие рабочие вопросы можно решать в дистанционном режиме. В связи с оптимизацией рабочих пространств в ближайшее время вполне может возрасти спрос именно на гибкие решения и коворкинги, благодаря гибкости этого формата и возможности сократить либо увеличить количество рабочих мест без переезда в другой офис. В перспективе ближайших 5 лет доля этого сегмента может достигнуть 20–25% от всего сегмента офисной недвижимости. Пока еще такой формат более востребован у небольших компаний, но в долгосрочной перспективе появится спрос и со стороны более крупных арендаторов. Для них это станет более удобным форматом работы: краткосрочный договор и удобство расторжения. Если говорить о расходах, то арендовать места в коворкингах более выгодно за счет отсутствия дополнительных расходов на содержание и ремонт офиса, оплату коммунальных услуг, чай/кофе для сотрудников и т.д., так как все это входит в стоимость рабочего места. А при расширении штата нет необходимости искать новый офис – достаточно оплатить дополнительные рабочие места.
Те компании, которые не смогут полностью отказаться от традиционных офисов смогут перестроиться на комбинированную модель: переселить сотрудников в офисы на окраинах, а для официальных встреч и переговоров арендовать места в коворкингах в центре города.
     Конечно, массового переезда всех компаний в коворкинги в ближайшие месяцы не случится – их пока еще недостаточно, а таких, которые могут вместить крупного арендатора – единицы. Кроме того, этот сегмент с началом самоизоляции одним их первых ощутил на себе последствия – они все быстро опустили. В ситуации эпидемии, когда существенно ограничены перемещения людей, такие форматы испытывают самые большие трудности. Тем не менее после стабилизации ситуации сегмент гибких офисов и коворкинги будет расти. И следующим этапом развития станет их открытие в спальных районах. Не у всех есть возможность работать дома, а такие коворкинги в шаговой доступности станут отличным решением для тех, кто продолжит работать на «удаленке».