Как реновация меняет спрос на вторичное жилье

     За последние два года спрос на квартиры в домах под реновацию вырос примерно в 1,5-2 раза, а основная цель покупки - инвестиционная. Такую недвижимость сегодня приобретают 2 категории покупателей.
Первая - инвесторы. Первоначально, до получения новой жилплощади, они могут сдавать ее в аренду и получать пассивный доход. А после сноса дома выгодно реализовать полученную квартиру в новостройке по цене, значительно превышающей стоимость приобретения старого жилья. Несмотря на то, что квартиры в домах под реновация часто продаются по завышенной стоимости, можно заработать на разнице в цене за счет получения большей площади. Например, в старых пятиэтажных домах площадь типовой однокомнатной квартиры - 30-35 кв.м, что по современным меркам квартирографии соответствует понятию «студия». Но по программе реновации собственники таких квартир получают полноценные однокомнатные квартиры большей площади, а соответственно выше по стоимости. При удачном просчете капитализация вложений может достигать 30-50%. Вторая категория покупателей жилья в домах под реновацию – это те, кто приобретает жилье в старом фонде с перспективой получить квартиру большей площади в новом доме. По факту это такие же инвесторы, но преследующие цель улучшить жилищные условия.
     Так как в большинстве случаев покупатели квартир в домах под реновацию не планируют проживать в них, а просто ждут сноса дома, для них совершенно не важны ни этаж, ни состояние квартиры и самого дома. Ключевыми становятся стоимость объекта, количество комнат и сроки сноса дома. Среди инвесторов наиболее распространены наиболее бюджетные варианты – одно- и двухкомнатные квартиры в районах, либо уже затронутых реновацией, либо где точно известно, что снос домов начнется в ближайшее время.
     Что касается цен, то в связи с повышенным интересом к таким объектам, квартиры реализуются в большинстве своем по ценам выше среднерыночных. Если сравнивать ситуацию по росту стоимости жилья за прошедший год, то именно на дома, попавшие под реновацию, зафиксирован наибольший рост стоимости квадратного метра, до 10%. В целом же по другим домам на вторичном рынке рост не превышает 5-6%. При этом наибольший рост цен отмечается в районах, затронутых реновацией, где идет активное строительство новых площадок. А также в районах, где жилой фонд преимущественно состоит из пятиэтажных домов.
     Тем не менее покупка такого жилья несет в себе определенные риски. Во-первых, так как программа реновации находится на начальном этапе своего развития, и еще нет четкого плана по сносу ветхого жилья во всех районах Москвы, непонятны точные сроки расселения. Во-вторых, остаются вопросы к качеству жилья, предоставляемого в рамках программы. Новые квартиры могут обладать пониженными потребительскими характеристиками: неудачными планировками, плохими шумоизоляцией и инсоляцией, а сами дома могут находиться в неудачных локациях.
     Так, например, в качестве альтернативы району с развитой инфраструктурой могут предложить квартиру в промзоне или менее развитом районе, хотя административно территория останется прежней. Из-за этого у инвесторов могут возникнуть сложности при продаже полученной жилплощади. Наконец, цены на квартиры в домах под реновацию, как правило, завышены.
     Для того, чтобы спрос на подобные квартиры как со стороны инвесторов, так и со стороны обычных покупателей оставался высоким, необходимо минимизировать риски. А для этого нужно четко регламентировать порядок предоставления альтернатив собственникам и разработать план по расселению пятиэтажных домов с точными сроками.