Как накопить на пенсию с помощью недвижимости?

     В то время как правительство убеждает людей в необходимости принятия пенсионной реформы, сами россияне пытаются осознать, как жить дальше, и составляют петиции против повышения пенсионного возраста. Очевидно, что денег платить достойную пенсию, у государства нет. Многие всерьез рассматривают инвестиции в недвижимость как хороший способ самостоятельно накопить на старость. Так ли это, рассказывает управляющий партнер компании Delta estate Елена Земцова.

     Наиболее простым и понятным объектом для вложения денежных средств для обычного человека, не являющегося профессиональным инвестором, является жилая недвижимость. Скажу сразу, с точки зрения пенсионных накоплений сегодня это не самый лучший вариант для инвестирования. Получать доход можно двумя способами: купить квартиру по минимальной стоимости и перепродать затем ее с прибылью либо сдавать квартиру в аренду. Если говорить о покупке квартиры для дальнейшей перепродажи, то относительно доступное жилье массового сегмента не имеет практически никакой инвестиционной ценности. Такие объекты со временем только теряют в цене, дома морально устаревают, и уже через несколько лет продать обычную квартиру в типовом доме будет непросто. Предложение сейчас намного превышает спрос, и чтобы продать квартиру на вторичном рынке собственники часто вынуждены давать существенный дисконт. Объекты, расположенные в престижных районах Москвы, в качественных домах, например в сталинских высотках или премиальных новостройках, в плане инвестиций более интересны, но доступны только для очень обеспеченных людей.

     Что касается аренды, то нужно понимать, что не любая квартира подойдет для сдачи в аренду. Важны расположение и класс жилого комплекса, транспортная доступность, близость метро, наличие социальной инфраструктуры. Естественно, параметры самой квартиры: этаж, видовые характеристики, планировка, состояние помещений, качество отделки, наличие мебели и бытовой техники. Все это влияет на ликвидность объекта, на спрос со стороны арендаторов и соответственно на величину арендной ставки. Но в тоже время увеличивает первоначальные инвестиции и время окупаемости объекта. Кроме того, важно учитывать возможные проблемы с поиском арендатора, а также неизбежные расходы на содержание квартиры, ремонт и уплату налогов. В таком случае квартира не то, что не будет приносить доход, а наоборот может стать дополнительной финансовой нагрузкой для собственника. Не факт, что удастся окупить даже первоначальные инвестиции. Наиболее ликвидными считаются небольшие 1-2-х комнатные квартиры и апартаменты площадью 35-60 кв.м. С точки зрения минимизации расходов на отделку стоит отдавать предпочтение предложениям «под ключ» от застройщика.

     С другой стороны, рынок сейчас нестабилен, и нельзя исключать повышение стоимости жилья в перспективе. Поэтому если будущий пенсионер располагает свободными средствами и все же намерен вложить их в недвижимость, то нужно делать это именно сейчас, когда цены минимальны. Если свободных средств нет, покупать квартиру в ипотеку с инвестиционной целью, однозначно, не стоит. Те деньги, что пойдут на ежемесячные платежи, можно с таким же успехом откладывать на счет в стабильном банке. С учетом процентов через 15-20 лет удастся накопить существенную сумму. Сейчас доходность от сдачи квартир в аренду совсем небольшая, в среднем 3-4%, что даже меньше, чем по депозитам. В зависимости от рейтинга банка ставки по вкладам составляют 3,5-8%. Отмечу, что разумно использовать сразу несколько инвестиционных инструментов, часть средств держать в валюте.

     Хорошей альтернативой является коммерческая недвижимость. С точки зрения доходности она более привлекательна, особенно торговая недвижимость. В последние несколько лет существует активный спрос на арендный бизнес в торговых помещениях, доходность от которого достигает 20% годовых. Традиционно доходность растет по мере отдаления от центра, так в пределах Садового кольца хорошая доходность арендного бизнеса 8-10% годовых, а в Новой Москве – уже 13-15%. Но для непрофессионального инвестора это сложный рынок: необходимо обладать знаниями и опытом, ориентироваться в сегментах рынка, понимать специфику разных форматов коммерческих помещений. Кроме того, здесь необходимы намного бОльшие первоначальные инвестиции, зато найти арендаторов на помещение проще. В таких случаях рекомендую всегда обращаться в профессиональные компании, специализирующие на коммерческой недвижимости. Профессионалы хорошо знают рынок, ориентируются в ценах, обладают полной информацией по актуальным и ликвидным объектам. В этом случае риски минимальны.