Почему жилая недвижимость больше не привлекает инвесторов?

С 1 июля 2018 года в силу вступили поправки к 214-ФЗ, серьезно изменившие правила игры на рынке первичной жилой недвижимости. Нововведения окажут негативное влияние практически на всех участников рынка жилищного строительства. Небольшие девелоперские компании, скорее всего, будут вынуждены уйти с рынка, и в обозримой перспективе нас ждет консолидация игроков строительного рынка. Практически неизбежный рост цен на жилье ввиду удорожания строительства для девелоперов, в том числе и благодаря повышению НДС, - не лучшая новость и для покупателей квартир в новостройках. Уже сейчас отмечается рост стоимости объектов во многих крупных московских проектах. А перспектива запрета продажи квартир на стадии котлована практически вытесняет с рынка категорию частных инвесторов, приобретающих квартиры на начальных этапах строительства для дальнейшей перепродажи.

Фактически все покупатели квартир по ДДУ являются соинвесторами проекта, ведь своими деньгами они финансируют строительство объекта. Разница лишь в том, что неквалифицированные инвесторы покупают квартиры с целью просто сэкономить средства, а профессионалы – для получения в дальнейшем дохода. Запрет продажи квартир на начальных стадиях проекта в принципе исключает возможность спекулятивных сделок. Продаваться будут уже полностью готовые квартиры по финальной стоимости, сопоставимой со вторичным рынком. Предложение сейчас намного превышает спрос, и чтобы продать квартиру на вторичном рынке собственники квартир часто вынуждены давать существенный дисконт. Вряд ли ситуация изменится в ближайшее время, поэтому инвестировать в готовое жилье с целью перепродажи его с прибылью, в особенности в массовом сегменте, бессмысленно. Сегодня предложение намного превышает спрос и объекты долго экспонируются на рынке. Инвестиции – это всегда определенный риск. Полностью исключив все риски, нельзя сохранить инвестиционную привлекательность новостроек.

В целом рынок жилой недвижимости уже давно перестал быть привлекательным для инвесторов. И доля спекулятивных сделок на рынке жилья в последние годы планомерно сокращалась. Падение интереса к новостройкам со стороны инвесторов связано с тем, что разница в цене с начала строительства и до ввода дома в эксплуатацию уже не настолько существенна. В среднем в зависимости от класса жилого комплекса она находится в пределах 10-20%. Конечно, на рынке все еще появляются единичные проекты, где разница может доходить и до 70%. Такие интересные для инвестора проекты относятся преимущественно к бизнес и премиум классу. Получить существенный рост стоимости квадратного метра девелоперам удается за счет выгодного расположения, интересной концепции проекта и грамотно выстроенной системе ценообразования. Но таких проектов действительно немного. Например, рост стоимости квартир в ЖК «Дом Серебряный бор» с конца 2016 года составил более 70%, в ЖК «Басманный 5» и ЖК «Level Кутузовский» - около 50%. Все проекты относятся к бизнес-классу. Но это скорее исключения из правил. Что касается массового сегмента, на сегодня он не имеет практически никакой инвестиционной ценности. Массовый рынок из-за низкого порога входа может быть интересен разве что начинающим инвесторам с небольшим бюджетом. Традиционно наиболее ликвидными считаются небольшие 1-2-х комнатные квартиры и апартаменты площадью 35-60 кв.м. Именно на такие лоты направлен основной спрос, более 80% покупателей эконом и стандарт класса интересуются 1-2-х комнатными квартирами. Цены на небольшие лоты в московских новостройках массового сегмента стартуют в среднем от 4-5 млн. рублей, в Новой Москве - от 3 млн. рублей, в Подмосковье можно найти совсем бюджетные варианты в среднем от 2-2,5 рублей. В целом массовый сегмент стабилен и не показывает особых всплесков в росте цены, и в зависимости от спроса разница в цене с начала строительства до сдачи в эксплуатацию составляет до 15-18%. Много проектов комфорт класса с ростом стартовой цены на 17-18% расположены в Восточном административном округе, где рынок жилья еще не настолько насыщен, например высокий рост стоимости квадратного метра показал ЖК «Золотая звезда». Но далеко не все предложения в новостройках являются ликвидными. Важны в первую очередь расположение и класс жилого комплекса, транспортная доступность, близость метро, наличие социальной инфраструктуры. Естественно, параметры самой квартиры: этаж, видовые характеристики, планировка, состояние помещений, качество отделки, наличие мебели и бытовой техники. Таких недорогих и типовых предложений с не самыми лучшими качественными характеристиками на вторичном рынке очень много еще со времен кризиса. Тогда люди в панике покупали дешевые и неликвидные квартиры, от которых теперь не могут избавиться. К тому же еще и сильная конкуренция со стороны застройщиков, и в итоге объекты годами экспонируются на рынке, дома за это время морально устаревают, и квартиры только теряют в цене. Инвестировать в жилье, чтобы сдавать его в аренду, тоже не самый выгодный вариант. Доходность от такого арендного бизнеса слишком низкая, к тому же стоит учитывать возможные проблемы с поиском арендатора, а также неизбежные расходы на содержание квартиры, ремонт и уплату налогов. В таком случае квартира не то, что не будет приносить доход, а наоборот станет дополнительной финансовой нагрузкой для собственника. Не факт, что удастся окупить даже первоначальные инвестиции.

Кроме того, из-за непростой ситуации с застройщиками, банкротствами и задержками сроков ввода домов в эксплуатацию, вкладывать в проекты на ранних стадиях строительства слишком рискованно. Причем даже хорошая репутация застройщика и большой пул реализованных проектов не дает гарантии, что объект будет достроен, и это подтверждает ситуация с Urban Group и ранее с СУ-155.
Очевидно, что и сами законодатели заинтересованы в том, чтобы убрать с рынка инвесторов. Если в одном комплексе были куплены несколько объектов, получить компенсацию можно только по одному из них. Очевидно, что в большинстве случаев покупают несколько объектов в одном жилом комплексе именно с инвестиционной целью.

Конечно, говорить о том, что все частные инвесторы уйдут с рынка нельзя, ведь для профессиональных инвесторов выгодное вложение средств - это один из основных источников дохода. Поэтому они будут искать альтернативные инструменты, в частности многие «квартирные» инвесторы стали рассматривать рынок коммерческой недвижимости. С точки зрения получения дохода он намного выгоднее жилой недвижимости. Сегодня наиболее востребованным является арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту. Доходность от такого бизнеса в зависимости от локации варьируется в пределах 8-15% годовых, в особенно ликвидных объектах может доходить и 20%. Традиционно доходность растет по мере отдаления от центра, так в пределах Садового кольца хорошая доходность арендного бизнеса 8-10% годовых, а в Новой Москве – уже 13-15%. К слову, для инвесторов сейчас очень интересна именно Новая Москва. Коммерческие помещения в ЖК «Бунинские луга», ЖК «Скандинавия», ЖК «Испанские кварталы» получают хороший отклик у потенциальных покупателей, так как имеют хорошие перспективы. Проекты масштабные, а чем проект масштабнее, тем активнее он заселяется, а это непосредственно влияет на покупательский трафик. А с учетом отсутствия как таковой сложившейся торговой инфраструктуры эти локации крайне интересны продуктовым сетям и сетевому общепиту. Поэтому владельцу помещения street-retail не составит труда найти надежного арендатора и стабильно получать доход. Срок окупаемости вложений при этом составит около 7 лет. Для сравнения доходность от сдачи квартиры в аренду – всего 3-4% с окупаемостью более 20 лет. В Москве инвесторам интересны также и премиальные жилые комплексы, например ЖК «Barkli Residence», ЖК «Театральный дом» на Арбате, ЖК «A-Residence» в Замоскворечье. На рынке коммерческой недвижимости сейчас ситуация лучше, чем в жилой недвижимости. Еще пока нет сильного затоваривания, и спрос превышает предложение.
Застройщики чувствуют этот рыночный тренд, поэтому стали больше внимания уделять эффективности помещений street retail в составе жилых комплексов. Во многих проектах изначально первые этажи проектируются с открытой планировкой, минимумом несущих стен, отдельными входами и витринными окнами, предусматриваются высокие потолки, вытяжка под общепит, выделяется больше электрических мощностей на помещение.

Что касается других альтернативных инструментов инвестирования, то их сейчас достаточно много, начиная от понятных банковских депозитов, валюты и ценных бумаг и заканчивая биткоинами, HYIP-проектами и венчурными инвестициями. Несмотря на большое разнообразие инструментов, полноценной замены инвестициям в недвижимость нет. И дело не в низкой доходности или высоком пороге входа, а в сложности большинства инструментов для непрофильного инвестора и намного большем риске по сравнению с жилой недвижимостью.

Источник: Новострой-М