Елена Земцова: спрос по-прежнему будет смещаться в сторону новостроек
Доступная ипотека, социальные программы и новостройки, привлекательные по цене и качеству – именно эти три фактора будут сильнее всего влиять на развитие рынка жилой недвижимости в 2018 году. О том, что и почему принесёт наступивший год покупателям жилья, порталу UrbanLook рассказала управляющий партнёр Delta Estate Елена Земцова.Динамика спроса на квартиры.
В 2016 году уже наблюдалось изменение структуры спроса на вторичном рынке в пользу новостроек, а в 2017 году эта тенденция только усилилась. Такая ситуация связана во многом с тем, что выбор и качество на рынке новостроек существенно выше чем на вторичном жилье. Если в 2016 году соотношение предложения на рынке было примерно 60% - «вторичка» и 40% - «первичка», то в 2017 году уже более 60% предложений это квартиры в новостройках. В 2017 году примерно 25% покупателей предпочли квартиру в новостройке вторичному жилью. Причин этому несколько. Во-первых, сейчас на рынке огромное количество новых жилых комплексов разных классов и на разных стадиях строительства. В одной локации может быть сосредоточено два-три ЖК. Застройщики оперируют значительно большим предложением объектов по сравнению с вторичным жильем. Кроме того, у них существует гибкая система бонусов и скидок, которые в конце 2017 года достигали 10%. Во-вторых, цена квадратного метра на первичном и вторичном рынках примерно одинакова. Качество и разнообразие концепций вводимых жилых комплексов растет, вторичное жилье же, особенно в панельных домах, наоборот морально устаревает. В сложившейся ситуации, смещение спроса в сторону первичного рынка вполне предсказуемо. В целом же спрос начинает восстанавливаться во всех классах жилья. Количество сделок с первичным жильем комфорт класса в «старой» Москве выросло примерно на 37%, в элитном и бизнес сегменте – почти на 50%. Данная тенденция сохранится и в 2018 году, но говорить о возращении к докризисному уровню спроса пока не стоит. Доходы населения не растут, поэтому важным драйвером рынка станет доступная ипотека, и спрос по-прежнему будет смещаться в сторону новостроек.
Динамика цен и прогноз на 2018 год.
Что касается цен, то в сегменте вторичного жилья они продолжат снижаться. Связано это главным образом с перенасыщенностью рынка и смещением спроса в сторону первичного жилья. Покупатели не находят выгоды в приобретении вторичного жилья даже со значительным дисконтом. С учетом вложения средств в ремонт, финальная стоимость может оказаться даже выше, чем в новостройках. Если говорить о первичном рынке, то тенденции существенно не изменятся: цены останутся на прежнем уровне либо покажут небольшой рост. Кроме того, для привлечения покупателей застройщики будут активно предлагать всевозможные акции и скидки. В целом стоит заметить: несмотря на то, что самые низкие цены наблюдаются на вторичном рынке, в плане соотношения «цена-качество» все же предпочтительнее квартиры в новостройках.
Ипотечное кредитование, основные тенденции.
Если говорить об ипотечном кредитовании, то кредитные ставки на первичное жилье снижаются быстрее, чем на вторичное. Поэтому, с учетом небольшой разницы в цене между первичным и вторичным рынком, выгоднее брать ипотеку на квартиру в новостройках. Кроме того, стоит учесть, что к объектам на вторичном рынке предъявляются достаточно жесткие требования, из-за несоответствия которым банк откажет в выдаче займа. Таким образом, оформить ипотеку на новостройку будет проще. В 2018 году процент по кредитам будет продолжать снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ, и ипотечное кредитование станет существенным драйвером рынка недвижимости. Если ранее при ставке 15-16% доля сделок с привлечением заемных средств составляла не более 10%, то при ставке 9-10% их число доходит до 50%. Также одной из уже прослеживающихся тенденций 2018 года на рынке ипотечного кредитования станет увеличение спроса на рефинансирование кредитов под более низкий процент. Для многих сейчас вносить ежемесячные платежи стало проблематично, поэтому рефинансирование кредита – очень привлекательная услуга для многих заемщиков. Кроме того, способствовать развитию рынка будет программа субсидирования ипотеки для семей с двумя и более детьми, вступившая в действие с 1 января 2018 года. Согласно этой программе ипотека будет выдаваться на льготных условиях под 6% годовых. Учитывая, что именно семьи с детьми основная категория ипотечных заемщиков, данная инициатива может стать дополнительным стимулом для роста востребованности ипотеки. Важно понимать, что программа распространяется исключительно на новостройки и имеет ограниченный срок действия с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Кроме того, условиями для получения льготной ипотеки являются размер кредита не более 8 млн. руб для Москвы, Санкт-Петербурга и областей и 3-х млн. руб. для регионов РФ, а также сумма первоначального взноса от 20%.
