КЛАССИКА НЕДВИЖИМОСТИ: СТАРАЯ МОСКОВСКАЯ «ЭЛИТА» НА СОВРЕМЕННОМ РЫНКЕ
Еще до становления современного рынка недвижимости в Москве были здания, которые в какой-то степени можно было отнести к элитному сегменту: с одной стороны, это престижные в советское время «генеральские» дома, с другой – первые «постсоветские» проекты качественного кирпичного строительства с большими квартирами и подземным паркингом. Но конечно, «элитки» в современном понимании тогда еще не было. Первые объекты с продуманной архитектурной концепцией и правильным позиционированием появились только после 1996 г.
Затем на рынке недвижимости начался так называемый «лужковский период» - время беспорядочной точечной застройки, когда архитекторы не ограничивали свою фантазию и воплощали иногда самые странные идеи в жизнь, в том числе в центре Москвы. Первыми осваивались лучшие районы ЦАО: Золотая миля, переулки Арбата, Патриаршие пруды. Это нетипичные постройки, их было мало, и все хотели в них жить. Именно в таких уникальных домах появившаяся в этот период столичная элита покупала большие квартиры необычных планировок с современным дизайном.
"Так что рынок современной элитной недвижимости Москвы достаточно молод – ему всего 24 года".
«В архитектурном плане 90-е гг прошлого века характеризуются тягой к гигантомании и множеству непродуманных решений, - вспоминает руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков. - Люди покупали и делали совершенно невообразимые квартиры (например, на Можайское ш., д.2) – однокомнатные квартиры с двумя окнами, общей площадью по 120 кв.м. Полагаю, о техническом задании там никто и не думал. Спальня – 50 кв.м. при общей площади квартиры 300 кв.м. - это было нормально.
"Такие «перекосы», по мнению эксперта, впоследствии способствовали разделению на классы недвижимости. Не сумев реализовать «странное» жильё, заказчики начали более осмысленно подходить к тому, что стоит строить ближе к центру, а что - ближе к окраине".
При появлении первых элитных домов в центре в 2002-2003 гг. начало складываться и понимание об элитной недвижимости, с годами оно эволюционировало.
Правила закрытого клуба
До 2007-2008 гг. практически обязательным признаком элитности считалась клубность, т.е. небольшое количество квартир – максимум до 30, а также ограничение «пула» потенциальных покупателей. Риэлторы отмечают, что продавалось первое элитное жилье в те времена великолепно, рост его стоимости к 2007 году достиг 96%. Это был рынок продавца. Выбор был ограничен, рекламы не было, в основном продавали через агентства элитной недвижимости или «по своим», тем более что в то время еще существовало такое понятие, как «фейс-контроль». А если вспомнить, по каким схемам в те далекие времена велись продажи, то о рекламе, разумеется, говорить не приходилось.
Популярность первых клубных элитных домов была настолько велика, что спрос превышал предложение в несколько десятков раз, а среди потенциальных покупателей выстаивались негласные очереди, вспоминает Татьяна Дмитриева, руководитель направления городская недвижимость компании Welhome. Если собственник квартиры в клубном доме решал ее продать, то по «закулисным» законам он должен был сначала предложить квартиру собственникам клубного дома и если те отказывались, он уже мог выйти со своим предложением на рынок.
«Обязательными атрибутами первых клубных домов столицы - однородная среда, собственная инфраструктура, рассчитанная исключительно на жильцов дома, система фэйс-контроля, а также покупка «проходного билета», чтобы стать членом закрытого сообщества. Цена такого билета составляла 25 000 долларов. Только после этого член клуба мог купить себе квартиру в клубном доме», - рассказывает Татьяна Дмитриева.
"Тогда же, по словам Анастасии Томм, старшего менеджера по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ», стали появляться первые агентства недвижимости, куда обращались олигархи, бизнесмены, чиновники, которым делали уникальные предложения по жилью. Но даже наличие денег не гарантировало сделку: в тот период существовал некий фейс-контроль, и чтобы иметь возможность купить квартиру в клубном комплексе, нужно было пройти проверку службы безопасности и соответствовать определенным требованиям, так сказать, «подходить» этому пространству".
Постепенно москвичи стали отзываться о таких домах, как об элитном жилье. А позже, благодаря работе агентств, появилась классификация по сегментам: эконом, премиум, элит. Она, кстати, до сих пор не оформилась в единый реестр, в соответствии с которым проекту присваивался бы уровень. Каждый определяет класс задуманного проекта по своему усмотрению.
С 2000 г. началась вторая волна элитного строительства. В это время на рынок вышли ЖК Cooper House, ЖК Grand Prix(Бутиковский, 5), «Новая Остоженка», Дом Виктория (Пожарский, 5), Пожарский, 11, «Кристалл Хаус», , «Дворянское гнездо». Это был период активного роста рынка. Жилые комплексы отличались богатыми входными группами, очень интересными архитектурными и фасадными решениями.
«Некоторые из этих проектов получились настолько удачными, что сейчас в них невозможно купить квартиру, - рассказывает Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. - Например, в ЖК «Стольник» очень долгое время ни одна квартира на вторичный рынок не выходила, несмотря на интерес к этому объекту со стороны покупателей».
За всю историю существования элитного рынка постоянно появлялись дома, которые, скажем так, опережали время, - замечает Оксана Дивеева, руководитель блока элитной недвижимости «БЕСТ-Новострой». - Например, в ЖК «Монолит», построенном более 10 лет назад, уже был оборудован холодильник для шуб. Более 15 лет назад был построен первый дом-гостиница «Времена дома» - жилой дом с полной инфраструктурой, включая салон красоты и фитнес-клуб».
"С годами формат элитного жилья постепенно стал обретать свое «лицо». Однако до сих пор нет четких критериев, по которым жилой комплекс можно было бы однозначно отнести к элитному классу".
«Десять лет назад обязательным атрибутом дорогого жилья была гигантская площадь с огромными комнатами, обязательно в центре города, то сегодня клиенты предъявляют совсем иные критерии, - рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». - Покупатели смотрят на рациональность площадей и планировок. Кроме того, расположение комплекса в самом центре уже не является обязательным требованием. К нам приходят клиенты, которые ищут элитное жилье не в центре, а рядом с парками. Покупатели стали более требовательны к качеству строительства, архитектуре, инженерии, инфраструктурной составляющей, экологии, транспортной доступности и пр.».
«Что касается позиционирования, в те времена не особо об этом задумывались, - отмечает Денис Попов, управляющий партнерContact Real Estate. - Появился глянец, в котором размещалась информация с рендерами и описаниями, в этом и заключалась вся реклама. Позже в ход пошли перетяжки. В целом, как продавцам, так и покупателям было понятно, что застройка элитной недвижимостью сосредоточилась внутри Садового кольца. К 2003-04 годам, например, сформировалось понятие «Золотой мили» в районе Остоженки».
Классовая переоценка и проверка временем
На заре становления рынка элитной недвижимости активнее всего застраивалась «золотая миля», район между Остоженкой и Плющихой. На сегодняшний день география элитных домов несколько расширилась. Особой популярностью у покупателей пользуются элитные новостройки в таких районах, как Хамовники, Пресня и Замоскворечье. На эти районы приходится более 70% сделок.
«С появлением новых технологий строительства возводятся все более современные и качественные объекты. И, как результат, многие состоятельные люди меняют квартиры, следуя новым тенденциям, - считает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta Estate. - То, что называлось элитным жильем еще 10-15 лет назад сегодня уже может таким не являться. Однако, по прежнему среди покупателей ценятся клубные дома, имеющие историческую ценность. А вот «монолитки», построенные в начале «нулевых», больше всего теряют в цене».
«И у продавцов, и у строителей есть убеждение, что новостройка является премиальной не самый долгий срок, - соглашается Анастасия Томм, старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ», дома премиум-класса в центре Москвы. - С каждым годом производители предлагают все больше уникальных материалов, развиваются технологии в строительстве и внутренних коммуникациях на объектах, дизайнеры придумывают новые варианты отделки. Плюс, очень сильно меняются предпочтения клиентов. 10-15 лет – это тот срок, в который новостройка, что называется, «держит марку», после дом выглядит блекло на фоне тех, что успели «вырасти» за это время. На вторичном рынке многое зависит и от управляющей компании: кто-то содержит дом лучше, кто-то хуже.
"Дома, построенные для партийной и советской элиты 20-30 лет назад, выглядят как новые и по-прежнему пользуются высоким спросом, считает Оксана Дивеева: «Даже несмотря на явно завышенные цены, по своим потребительским качествам квартиры в так называемых «цековских» домах могут поспорить с современным жильем бизнес-класса, а по месторасположению - с домами, считающимися элитными".
Ценники в некоторых таких домах до сих пор одни из самых высоких. Возьмем хотя бы ЖК «Романов переулок, 3», сданный в 1899 году и реконструированный уже в наше время. Местоположение в 400 метрах от Кремля, богатая история дома и современные технические решения в области инженерного оснащения (выполненные в ходе реконструкции), привлекают и представителей иностранного бизнеса, и топ-менеджеров крупных компаний».
«Состояние старых элитных домов в основном плачевное, за редким исключением. Они строились в то время, когда застройщики, видимо, еще не додумались перенять западный опыт, и некому им было подсказать, - считает Ольга Тараканова – руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow. - Среди исключений можно назвать такие дома, как Cooper House и Grand Prix на Бутиковском пер., «Кристалл Хаус» на Коробейниковом пер., Молочный пер., д.1. Застройщик Rose Group, который их строил, прежде уже имел опыт в строительстве бизнес-центров класса А и имел понимание об уровне DeLuxe. В коммерческой недвижимости строительство зданий международного уровня осуществлялось со второй половины 90-х годов, то есть задолго до начала формирования элитного рынка жилья».
«На рынке представлены знаковые особняки XIX века (например Пречистенка, 28), которые всегда пользуются спросом и которые всегда «в цене». С одном стороны, благодаря истории здания и места, а с другой – из-за высокого качества строительства, - комментирует Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. - Однажды по просьбе покупателя мы делали экспертизу такого здания. И она показала, что дом находится в отличном состоянии: все конструкции, балки и перекрытия прекрасно сохранились с XIX века! Единственный минус – отсутствие подземного паркинга, в то время это предусмотреть не могли. Но и эту проблему сегодня решают. Например, жители небольшого элитного дома на Чистых прудах «выкопали» в своем доме подземный гараж, разумеется, предварительно получив разрешения на эти работы.
Элитные дома 3 и 5 в Сеченовском переулке, построенные одними из первых лет 15 назад, где недавно закончилась реставрация фасада, отлично сохранились и не уступают более современным конкурентам, считает Татьяна Вакуленко, партнер Vesco Group и руководитель отдела элитной городской недвижимости Vesco Realty. А вот мнение своих коллег относительно элитных особняков и «сталинок» эксперт не разделяет.
«Сталинские и другие построенные городом дома, претендовавшие ранее на статус высокого жилья, сегодня никому не нужны: нет управляющей компании, которая бы всерьез занималась обслуживанием таких домов, - объясняет Татьяна Вакуленко. - Та же ситуация характерна для отдельно стоящих особняков в центре города, которые кроме исключительного местоположения, высоких потолков, исторической значимости и планировки ничем больше не выделяются. Отсутствие управляющей компании, охраны и главное – паркинга, ограничивают список потенциальных клиентов».
