В погоне за метром

В былые времена недвижимость была буквально «золотым дном». В последние годы ситуация изменилась — теперь состояние на метрах сделать уже сложно. А в кризисный период приобретение недвижимости — это, вообще, скорее, просто способ сохранить деньги. Однако при квалифицированном подходе к этому вопросу возможность приумножения сбережений остается.

По словам Натальи Кругловой, директора бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor, на жилой недвижимости сейчас заработать довольно непросто. В сегодняшней ситуации большую выгоду может принести приобретение офиса или склада. Однако такие вложения стоит делать, если есть бизнес, имеющий отношение к коммерческой недвижимости: управлять нежилыми объектами простому обывателю сложно. Частным инвесторам можно обратить внимание на финансовые продукты, например, на фонды коллективных инвестиций или жилищные инвестиционные портфели Сбербанка. Доходность они дают на уровне 12-15 процентов годовых, что выше, чем доходность по депозиту, но, как любой финансовый инструмент, обеспечивают большую ликвидность и снижают порог входа (а соответственно — уровень риска), отмечает эксперт.

Жилье при этом по-прежнему остается одним из самых понятных инструментов сохранения капитала. А если все грамотно спланировать — и приумножения. Как показывает практика, недвижимость в нашей стране стоит на втором месте по доходности после валюты, побеждая даже золото. В России спрос на квадратные метры весьма устойчив: людям всегда нужно где-то жить — кто-то разъезжается, кто-то съезжается, и всем важно иметь свой «угол».

Так что заработать на жилье можно и сегодня, главное — выбрать правильный объект. Даже если учитывать, что цены будут расти на уровне темпов инфляции, стоимость строящихся объектов будет увеличиваться по мере готовности домов. Разумеется, в такой ситуации, как, впрочем, и всегда, наиболее выгодны вложения в новостройки. И чем на более ранней стадии, тем больше выигрыш, говорит Владимир Щекин, управляющий партнер, председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группа Родина». При этом не стоит забывать о рисках, связанных с этими ранними сроками — особенно в условиях кризиса.

Правильный проект

С инвестиционной точки зрения, «первичка» гораздо выгоднее «вторички», подтверждает генеральный директор «Мелиор Строй» Павел Осипов. Особенно если принимать во внимание, что сейчас именно на новостройки распространяется ипотека с господдержкой. Причем покупать квартиры все же лучше в комплексах, которые уже начали строить — так можно хоть как-то уберечь себя от мошенничества, а разница со стоимостью уже введенного дома все равно может быть довольно приличной — до 80 процентов. Вообще, в среднем, качественные проекты к концу строительства прибавляют в стоимости примерно 20-30 процентов, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

И на качество ЖК стоит обратить особое внимание — в наше время одна только низкая стоимость не гарантирует «отдачи». Важно не просто выиграть в цене, но и реализовать потом свое приобретение. На рынке нешуточная конкуренция, и характеристики жилья, вплоть до архитектурной концепции, сильно влияют на выбор покупателей.

Среди самых значимых параметров объекта инвестирования также можно выделить его расположение — наиболее хороши для инвестиций дома, которые строят в районах с перспективой улучшения транспортной доступности, например, там, где через несколько лет появится метро. Также немалый плюс — развивающаяся инфраструктура локации или планирующееся благоустройство парковой зоны, находящейся поблизости.

Кроме того, по словам Дмитрия Халина, управляющего партнера IntermarkSavills, желательно учитывать и «современность» комплекса — продавать квартиру придется спустя несколько лет, поэтому она не должна к тому моменту морально устареть. И не менее тщательно нужно подходить к изучению вопросов удобства планировок, организации дворов, достаточного количества парковочных мест.

Все большее значение в последнее время играет и уникальность проектов. «Последующая ликвидность квартиры сейчас зависит от необычных характеристик. К примеру, в начале октября мы начали продажи в проекте "Штат 18". При разработке проекта мы сделали акцент на его уникальности. В итоге появился каркасно-монолитный малоэтажный комплекс с потолками в квартирах высотой более трех метров, окнами из алюминиевого профиля, фасадом из немецкого клинкерного кирпича. Эта эксклюзивность выстрелила: за один месяц продалось больше 40 процентов лотов», — рассказывает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

При этом, чтобы свести шанс проигрыша к минимуму, стоит вкладываться в проекты, ориентированные на массового потребителя — то есть, в эконом- и комфорт-класс, считают опрошенные «Домом» эксперты. Востребованность такого жилья вряд ли когда-либо намного уменьшится. Нужно учитывать и другие параметры массового спроса — средние этажи (например, в 17-этажном доме — с пятого по 14) и небольшие квартиры — «однушки» и «двушки», а также популярные теперь студии.

Правда, по данным руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгении Владимировой, сейчас «студийные» лоты продаются сложнее — инвесторы уже не первый год скупают малоформатное жилье, предложение его почти избыточно, а целевая аудитория все же ограничена. Для дальнейшей перепродажи лучше приобретать двухкомнатные квартиры, считает эксперт.

Довольно устойчивый спрос наблюдается и в элитных комплексах, говорит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». Причем в этом сегменте оптимально входить в проекты, реализация которых началась в текущем году, утверждает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: некоторые «люксовые» девелоперы финансируют строительство за счет частных инвестиций и потому на начальных стадиях стараются сделать цены максимально привлекательными для покупателей.

«Cеконд-хэнд» и выгода

«Вторичку» большинство экспертов в качестве инвестиций рассматривать не советует: хотя цены на «секонд-хэнд» квартиры сейчас довольно низкие, сильно увеличиваться в ближайшие годы они и не будут. «У объектов на вторичном рынке сейчас нет очевидных стимулов для роста. В отличие от первичного рынка, «вторичка» не получает поддержки в виде субсидирования ставок — найти покупателя на такие квартиры без предоставления ощутимой скидки довольно сложно. Если и вкладываться во «вторичку», то получения прибыли можно ждать очень нескоро, когда рынок восстановится», — поясняет Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Заработать на вторичном рынке, по словам управляющего партнера компании «Дельта Девелопмент» Елены Земцовой, в такой ситуации, пожалуй, можно только в ближайшем «заМКАДье» — недалеко от границ с Новой Москвой, где появилось или, еще лучше, появится, метро. Также может стать прибыльной покупка квартиры в уникальном историческом здании с хорошей локацией. «Квартиры в домах историей, как и предметы антиквариата, всегда растут в цене, на рынке их ограниченное количество», — говорит Татьяна Крючкова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Troika Estate.

Есть смысл обратить внимание и на недавно введенные проекты — сейчас часть из них, по словам Дмитрия Земскова, генерального директора компании S&D, реализуется на очень привлекательных специальных условиях. В частности, речь идет о лотах в только что сданных в эксплуатацию объектах, которые застройщик больше не может «придерживать». Можно даже найти квартиры с готовыми свидетельствами на собственность, которые продаются со скидкой до 15 процентов. Пожалуй, это идеальный вариант — минимум рисков и хорошие перспективы извлечения прибыли.

А Сергей Шашурин, генеральный директор Gravion Group, отмечает, что «вторичку» также можно сдавать в аренду. Например, по данным опроса компании «Бон Тон», около 27 процентов покупателей приобретают студии именно для этих целей. «В случае приобретения актива под аренду в правильном месте, 100-метровая квартира, во-первых, поможет сохранить имеющиеся накопления, во-вторых, способна генерировать ежемесячный доход в размере 100 тысяч рублей», — утверждает Алексей Белоусов.

Однако директор по продажам ГК «САПСАН» Иван Потапов предупреждает, что доходность от подобных вложений вряд ли превысит пять процентов. Единственная причина, по которой квартиру стоит сдавать, — если она «простаивает». При этом максимальную прибыль (до восьми процентов годовых) можно получить от сдачи квартиры в центре, где довольно ограниченное предложение.

Лучшие из лучших

Дмитрий Земсков считает, что наиболее перспективны, с точки зрения ликвидности, подмосковные объекты эконом-класса в пределах 20-минутной доступности от ближайшей станции метро, строительство которых закончится в предсказуемые сроки. Также интересны новые ЖК комфорт-класса в пределах Москвы, расположенные не далее, чем в 15 минутах ходьбы от метро.

Достойны внимания и качественные проекты, девелоперы которых для стимулирования спроса выбрали стратегию предоставления инвестиционно привлекательных цен. К числу таких проектов, например, относится ЖК «Испанские кварталы», входящий в состав комплекса «А101» в Новой Москве. «Текущие бюджеты здесь — от 3,3 миллиона рублей за однокомнатную квартиру, от 4,2 миллиона за двухкомнатную и от шести — за трехкомнатную. Первые покупатели уже заработали примерно 20 процентов за счет планомерного роста цен в строящихся домах. Общий потенциал может составить 70-80 процентов», — рассказывает Александра Мамохина, начальник отдела разработки проектов «А101 Девелопмент».

В границах «старой» Москвы генеральный директор «Бон Тон» Надежда Коркка выделяет проекты, реализуемые рядом с планирующимися станциями метро — «Лефортово» и «Нижегородская улица». Это комплексы «Лефорт» (стоимость квартир начинается от 8,3 миллиона рублей) и SREDА (цены на квартиры стартуют от 4,1 миллиона), соответственно.

В числе привлекательных для инвестирования элитных проектов Татьяна Дмитриева, руководитель направления городская недвижимость компании Welhome, называет ЖК «Сердце столицы», Red Side, «Резиденция МОНЭ», «Дом на Сретенке», Balchug View Point, Balchug Residence, «Парк Рублево».

А Владимир Щекин рекомендует обратить внимание на стройку, которая сейчас идет на территории бывшей промзоны ЗИЛ — это масштабный и «громкий» проект, процесс реализации которого строго контролируют московские власти.

Почти все эксперты хором заявляют, что квартиры в «правильном» проекте продаются в соответствии с 214-ФЗ. Важна и степень надежности застройщика — хорошо, если он не новичок на рынке, то есть в его портфеле уже имеются успешные, введенные в срок объекты. Неплохой гарантией инвестору может послужить и наличие у девелопера хороших партнеров, в частности — крупных банков с государственным участием.

А вот огромные дисконты должны обязательно насторожить. По словам Татьяны Крючковой, цена на жилую недвижимость не может быть ниже себестоимости плюс наценка в 15-20 процентов. Таким образом, самая минимальная стоимость метра в эконом- и комфорт-классах — это 80-100 тысяч рублей, в бизнес-классе — 180 тысяч рублей, в премиальном — 300 тысяч.

В целом эксперты уверены, что сейчас — неплохое время для вложений в недвижимость. «Не секрет, что бизнес многих застройщиков сегодня оказался под угрозой, и они проводят различные акции для покупателей, предлагают квартиры с дисконтом. Этот «праздник жизни» может закончиться уже завтра», — предупреждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

Ну а пока покупатели жилья — и те, которым квартиры нужны для личного проживания, и желающие на них заработать — радуются распродаже метров и ждут новых скидок — уже не кризисных, а новогодних. Дождутся ли — узнаем уже совсем скоро.



Подробнее: http://dom.lenta.ru/articles/2015/11/18/realestateinvestment/