Коттеджные поселки у леса – что новенького? Самые живописные направления Подмосковья. Каково жить в «чаще» - плюсы и минусы. Как застройщики улучшают природу
Нелесного Подмосковья не бываетДа, это так – леса у нас практически по всем направлениям Московской области, не зря же еще советская власть доводила природу до ума - создавала лесопарковый защитный пояс Москвы. Под Москвой есть удивительно красивые места, есть настоящие курорты, так что край это действительно богат природными территориями. И даже сильнейшее давление «цивилизации» подмосковная природа пока выдерживает.
Наиболее благоприятные с точки зрения экологии (нет вредных производств, роза ветров гарантирует чистый воздух) считаются Север и Запад области. А тут, в свою очередь, в области коттеджного строительства лидируют Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, так как эти направления не только зеленые, но еще и имеют хорошую инфраструктуру.
В числе направлений, традиционно пользующихся успехом у застройщиков, - Дмитровское, Ярославское, Ильинское, Киевское, Пятницкое. Напомним, что Новорижское шоссе ведет в Красногорский район, Пятницкое – в Истринский, Дмитровское, - соответственно, в Дмитровский район к водохранилищам канала имени Москвы, который известен не только роскошными водоемами, но и лесами. В «леса» заводит и Ярославское шоссе (один Лосиный остров в начале пути чего стоит). Стоит отметить и развивающееся благодаря наукограду Сколково Сколковское направление (Одинцовский район) – с Мещерскими прудами и Баковским лесопарком. На Запад области, богатый лесами ведет и Минское шоссе.
Не стоит сбрасывать со счетов и подмосковные «юга». «Южное и юго-западное направления в приоритете у дальних дачников. Поселки, расположенные на удаленности менее 30-км от МКАД не могут похвастаться своей экологической обстановкой, - объясняет Наталья Чепрукова, партнер компании ООО «Дельта Эстейт». - Наличие аэропортов плохо сказывается на экологии этих районов. Однако, после отметки в 30 км эта проблема перестает быть значимой. Далее перед нами предстает один из самых экологически чистых и живописных районов с большим количеством лесов и рек. К тому же, многие дачники отмечают то, что на южном и юго-западном направлениях климат более мягкий и теплый. Однако, эти направления не могут похвастаться развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью».
Интересно, что сегодня застройщик не может так вот уж попросту зайти в лес и чего-нибудь там построить. Практически все лесные поселки (то есть буквально находящиеся в лесу) появились на свет в буйные девяностые годы, когда, как бы это помягче сказать, старые законы не соблюдались, а новые еще не были написаны.
«Территория леса относится землям государственного лесного фонда, капитальное строительство на которых запрещено. Но в девяностые и в начале двухтысячных до принятия Лесного кодекса лесные массивы «чудесным образом» оказывались отнесенными к землям населенных пунктов или к землям сельхозназначения, и впоследствии распродавались. Таким образом, большинство домовладений на территории леса были сформированы более 10 лет назад», - комментирует Иван Потапов директор по продажам ГК «САПСАН».
Именно тогда, указывает эксперт, большая часть рублевских лесов была «нарезана» на участки и распродана под особняки и коттеджи. Поэтому почти половина всех домовладений «на Рублевке» находятся в лесах.
Золотой запас поселков у леса – коттеджная классика. Первичка и вторичка.
Самые дорогие поселки находятся в хвойных лесах, особо ценные – в уникальных реликтовых лесах Подмосковья. К таким относятся более половины поселков Рублево-Успенского (в окрестностях «Жуковки», «Барвихи», «Горок», «Николиной горы», «Николино») и Минского шоссе («Лесной ручей» 3,4, «Клуб 20’71», «Довиль», «Грибово» т.д.). «Это могут быть как стародачные места, где много предложений на вторичном рынке, так и новые организованные загородные поселки, в большинстве своем высокобюджетные», - отмечает Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate.
Также встречаются поселки в хвойных лесах на Новорижском шоссе («Липка», «Балтия», «Вымпел», «Полянка»), Волоколамском («Снегири»), Пятницком (стародачные «Горки-5», «Горки-7»). Павел Трейвас приводит в пример первые элитные объекты Новой Риги, - это поселки «Никольская слобода» (9 км от МКАД) и «Шервуд» (20 км от МКАД), которые появились более 10 лет тому назад.
Так, одна часть «Никольской слободы» находится практически в лесу (в Опалиховском лесопарке), другая - на поляне, окруженной лесом. Когда поселок только вышел на рынок, здесь продавались крупные участки без подряда - от 50 соток. Потом, после нескольких кризисов, многие участки, предлагавшиеся уже на вторичном рынке, были «нарезаны» на более мелкие.
В поселке «Шервуд» (застройщик Villagio Estate) покупателям предлагали в основном участки с подрядом. Этот поселок отличался от «Никольской слободы» единым стилевым решением. «Никольскую слободу» отличают особенности «рублевской» жизни, - разнообразие, индивидуализм и коттеджи за высоким забором. «Сегодня оба эти поселка практически полностью жилые, но, если повезет, на вторичном рынке можно найти земельные участки здесь», - заключает Павел Трейвас.
Эксперт также привел предложения лесных поселков на Киевском шоссе – «Серебряный век», «Фрунзевец» (стародачный). На Новорязанском и Горьковском шоссе также есть очень красивые стародачные «сосновые поселки» - в Кратово, Красково, Купавне, Малаховке.
Разница в цене. Почем лесные дали? Готовьте миллион!
Проницательному читателю и вероятному покупателю, пожалуй, понятно, что за «повышенную лесистость» надо платить. «Подобные предложения обычно стоят на 5-15% дороже своих аналогов без уникального природного окружения» - отмечает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».
Павел Трейвас (Point Estate) приводит даже бОльшую вилку - стоимость сотки лесного участка отличается от полевого минимум на 30% даже в рамках одного поселка.
Как правило, большинство лесных поселков относится к высокобюджетному сегменту загородной недвижимости. Илья Менжунов («Метриум Групп») полагает, что для того, чтобы купить хороший «лесной» коттедж в экологически благоприятном районе клиенту придется заплатить не меньше $1 млн.
Например, в том же упомянутом «Шервуде», внутри густонаселенного реликтового леса, дом площадью около 420 кв.м обойдется покупателю в $2 млн. А в «Павлово» (14 км от МКАД по Новой Риге), приобрести коттедж площадью 275 кв. м можно за $1,4 млн. Более доступные цены в «Трувиле» (18 км., Минское шоссе), где дом площадью 365 кв. м можно купить за $780 тыс., при этом природное окружение поселка ничем не уступает предыдущим вариантам - помимо живописного леса вокруг, на территории проекта расположен целый каскад озер общей площадью в 2 га.
По данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», до 45 млн рублей доходят цены за коттедж (570 кв.м.) в поселке «Высокий Берег» у Истринского водохранилища, граничащем с зелеными зонами. Несмотря на значительную удаленность от Москвы (60 км по Новой Риге), - это поселок бизнес-класса. Впрочем, среди новых поселков, вышедших на рынок в последнее время, есть более или менее доступные варианты, но о них чуть позже.
Любопытно наблюдение Павла Трейваса (Point Estate): последнее время намечается тенденция некоторого снижения покупательского интереса к лесным участкам. Ведь лесной участок имеет и свои недостатки - он практически всегда темный. Кроме того, в Подмосковье довольно часто случаются бури, когда огромные деревья, падают и повреждают и строения на участке, и автомобили. Поэтому предпочтения сегодня смещаются в сторону прилесных участков, где лес находится не на самом участке, а по соседству. И если раньше стоимость прилесных участков была немного ниже стоимости лесных, то сегодня они практически сравнялись.
Лесное обустройство
Как правило, застройщик старается сохранить природу и при строительстве коттеджных поселков, учитывать рельеф и особенности территории, - говорит Илья Менжунов («Метриум Групп»). Если границы леса прилегают к поселку, то для жителей могут организовать отдельный вход на его территорию, проложить велосипедные и пешеходные дорожки, установить скамейки либо беседки для отдыха.
«Сегодняшний рынок требует от застройщика принимать непосредственное участие в обустройстве зон отдыха, в противном случае объект просто не будет пользоваться спросом», - полагает Артур Григорян – генеральный директор, KASKAD Недвижимость. Так, в малоэтажном загородном комплексе KASKAD Park (Симферопольское шоссе, 19 км от МКАД). Помимо детского сада и школы, здесь расположатся детские и спортивные площадки, велосипедные и роликовые дорожки, скейт-парки, а также просторные бульвары и несколько небольших парковых зон. Всего на внутреннюю инфраструктуру в поселке отведено около 3 гектаров земли.
Павел Трейвас (Point Estate) выделяет КП «Гринфилд» (Новорижское шоссе, 23 км от МКАД, где можно прогуляться по лесу по специально вымощенным тропинкам, перейти через маленькие речки по небольшим, выполненным в едином стиле мостикам. А также - поселок «Довиль»(10 км по Минскому шоссе), который находится полностью в лесу, на площади 64 га. В центре поселка расположено озеро площадью 16 га. «И на этой территории застройщик сделал настоящую сказку, которая очень нравится и детям, и взрослым: здесь есть и велодорожки, и пешеходные дорожки, беседки, скамейки, металлические и мраморные скульптуры», - заключает эксперт.
Наталья Чепрукова, партнер компании ООО «Дельта Эстейт», приводит в пример строящийся поселок «Велино» в Раменском районе, в 35 км. от МКАД. Поселок окружен лесом, на территории есть озера. В планах застройщика в прибрежной зоне построить несколько спортивных площадок, благоустроить пляжную зону, подготовить велосипедные и прогулочные дорожки. Для любителей рыбной ловли будут организованы рыболовные места, по всей территории разобьют парковые зоны.
Что на рынке?
Среди проектов, которые сегодня представлены на рынке, есть и новые, есть и те, что продаются в течение нескольких лет. Есть дорогие и по ценам приемлемые.
Начнем с демократичного по ценам поселка с большими участками, который находится на стадии активных продаж. Это Вотчина Country Club, в 140 км от МКАД. Добираться можно по Ярославскому, Горьковскому или Щелковскому шоссе. Это, конечно, уже не Подмосковье, а Владимирская область, поселок расположился недалеко от города Юрьев-Польский.
«Вотчина Country Club находится в кругу векового леса и сверху выглядит как виноградный лист, занимая по периметру 11 км. В лесу преобладают такие деревья как ель, сосна, береза, дуб в сочетании с молодыми деревьями и кустарниками», - рассказывает Ольга Шибаева, директор по маркетингу и продажам Вотчина Country Club. На территории Вотчины бьют семь ледяных ключей. В поселке по современным технологиям создали эко-ферму, так что жителям гарантирована продовольственная корзина из мяса, молока, яиц, меда, овощей и фруктов, выращенных без химических удобрений.
В поселке есть все базовые коммуникации (дороги, электричество, газ, интернет), работает сервисная служба, которая оказывает услуги по сельскохозяйственным и строительным работам. Летом заканчивается обустройство зон отдыха: клубная площадь (барбекю), пляж, детская и спортивная площадка, пункт проката. В ближайшее время на территории поселка будет создан маршрут для терренкура (лечебная ходьба) протяженностью около 2 км. В вишнево-яблоневом саду организована сцена летнего театра, с арками в кустах и сквером. Летом 2015 года в поселке больших участков Вотчина Country Club появится вертолетная площадка.
В Вотчине Country Club представлены участки без подряда от 50 соток до 5 Га с коммуникациями. Стоимость участка от 40 соток, включая коммуникации – 1 012 000 руб. Цена зависит от общего размера и места участка в поселке: у речки, с лесом, с переменным ландшафтом. За 4 млн. руб. можно приобрести 2 Га с лесом. В продаже имеются участки за 7 млн. руб. с готовыми домами и базовыми коммуникациями: 1,5 Га + двухэтажный дом 247 кв.м. и 2,17 Га + гостевой дом-баня 93 кв.м.
«Концепция проекта «Gorki 9-18» лежит в одном русле с тенденцией к простоте, минимализму и прагматичности, которую сейчас продвигают скандинавские архитекторы и дизайнеры, - отмечает Ольга Вальчук. - Это небольшие модульные домики DF House - сборные здания на основе деревянного каркаса. Они возводятся за две недели по вашему проекту, не уступая по качеству домам в традиционной технологии».Еще один вполне посильный по ценам вариант представляет Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент» (Москва). Это новый поселок в стиле скандинавского минимализма «Gorki 9-18» в 78 километрах от МКАД по Новорижскому шоссе, «дочерний» проект кластерного поселка «Dacha 9-18». Дома меньше, участки скромнее, стоимость - значительно ниже. Вокруг - заповедная русская природа: лес, березовая роща, две реки по соседству.
Участки от 6 до 8 соток стоят от 500 до 750 тыс. руб. Цены на каркасные дома от 30 до 75 кв. м лежат в диапазоне 558-995 тыс. руб. Таким образом, общая стоимость домовладения составит от 1 058 тыс. до 1 745 тыс. руб. «За один миллион пятьдесят восемь тысяч рублей вы получаете модульный дом, сделанный за две недели по вашему проекту, участок, коммуникации, документы. Это беспрецедентно низкая цена для Подмосковья вообще, а тем более для Новорижского направления, которое сейчас является самым престижным и перспективным», - заключает эксперт. Уже в этом июне к коттеджам «Gorki 9-18» будут организованы клиентские туры.
Директор по продажам ГК «САПСАН» Иван Потапов представляет проекты своей компании. Это уже хорошо знакомый всем поселок «Княжье озеро», его первая очередь была построена в лесу. Сейчас в продаже в лесной зоне осталось всего два объекта. Другой проект – коттеджный поселок «Ла-Манш» - практически весь окружен лесом. Покупатели охотно разбирают участки возле леса, несмотря на то, что они стоят в разы дороже тех, что с лесом не граничат. Цены приведены в таблице ниже:
Павел Трейвас (Point Estate) обращает наше внимание на новый, вышедший на рынок в 2014 году, поселок элит-класса «Ренессанс Парк» (19 км от МКАД по Новой Риге) от Villagio Estate. Он находится на поляне, окруженной лесом, так что практически все участки в этом поселке - прилесные, пользующиеся сегодня максимальным спросом.
Площади домовладений варьируются от 350 до 3 тыс. кв. м на участках от 20 соток до 3 гектаров. Мощеные бульвары с широкой проезжей частью спроектированы с учетом прогулочных троп и велодорожек, парковое пространство плавно переходит в сосновый бор. Проектом предусмотрены ресторан, детские и спортивные площадки. Имеется собственное озеро. Недалеко от поселка - школы, детские сады, салоны красоты, магазины, спа- и фитнес-центры. Стоимость домовладений (особняк 400 кв. м на участке 20 соток) стартует с отметки 50 млн руб.
Смотрите также таблицу, опубликованную ниже, любезно предоставленную журналу www.metrinfo.ru Павлом Трейвасом. Обращаем ваше внимание на то, что среди новых поселков довольно широко представлены проекты экономкласса. Они, как правило, к Москве не близко, не на самых престижных направлениях, тем не менее, увеличение подобных предложений, говорит о том, «лесные» застройщики в непростые кризисные времена стараются быть ближе к народным чаяниям. А покупатель сегодня в привилегированном положении и может выбирать.
