На высоте ожидания

В 2012 году вице-премьер Аркадий Дворкович заявил, что на территории Новой Москвы будет строиться в основном малоэтажное, максимум среднеэтажное жилье, и что никаких высотных районов здесь не появится. Спустя три года здесь продолжают расти «высотки», превращая еще не освоенные земли в очередной спальный район мегаполиса.

Малоэтажная доля

Сегодня в России нет единой классификации жилых зданий по этажности. Наиболее популярной является та, согласно которой к малоэтажным зданиям относят дома до пяти этажей, к зданиям средней этажности – от 6-9 этажей, многоэтажным – от 10-25 этажей, а к высотным – более 25 этажей.

В феврале этого года Владимир Жидкин, руководитель департамента развития новых территорий, заявил, что почти треть жилого фонда Новой Москвы к 2035 году будет представлять собой малоэтажную и среднеэтажную застройку и что этот принцип будет соблюдаться при развитии новых территорий. По его словам, в 2014 году, когда было введено в эксплуатацию 1,6 миллиона квадратных метров жилья, 20% от построенного составила малоэтажка: коттеджи, и таунхаусы, и индивидуальное жилищное строительство.

По разным оценкам, в настоящее время доля малоэтажных проектов в Новой Москве колеблется в районе 25-40%. По данным «Метриум Групп», сегодня на территории Новой Москвы реализуется 10 жилых комплексов с малоэтажными домами, которые составляют порядка 28% от всех строящихся объектов. Они, в свою очередь, делятся на 2 вида: моноформатные, где представлены только малоэтажные дома, и мультиформатные, со смешанной застройкой. При этом новых предложений на рынок малоэтажного жилья Новой Москвы в текущем году не выходило, отмечают в компании. Пока здесь реализуются строящиеся корпуса в уже существующих проектах. Три новых объекта, вышедших на рынок в этом году, относятся к многоэтажным. Также стоит отметить, что на территории Новой Москвы сегодня строится жилье только массового сегмента. Говорить появлении здесь жилья более высокого класса можно только в очень отдаленной перспективе.

Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», озвучила следующие цифры: в настоящее время на территории Новой Москвы в новостройках реализуются квартиры в 293 корпусах. Из них на малоэтажные дома приходится 165 корпусов, что составляет 56% от общего числа реализуемых корпусов.

По словам Марии Литинецкой, генерального директора «Метриум Групп», основная доля «малоэтажки» в Новой Москве реализуется на удалении 10 и более км от МКАД. Самый близкий к границам «старой» Москвы проект, ЖК «Бутовские аллеи», расположен в 5,4 км от МКАД. Самый удаленный, ЖК «Борисоглебское» – в 37 км. «Преимущественно малоэтажные объекты сосредоточены на территории Троицкого автономного округа – здесь на долю подобных проектов приходится около 70% от общей застройки. Вероятно, подобная тенденция удаленности малоэтажки от МКАД будет сохраняться и в дальнейшем», – считает Литинецкая.

В ожидании территориальных схем

Собственное законодательно утвержденное законодательного ограничения предельной высотности новостроек появится в Новой Москве только после утверждения Территориальных схем присоединенных территорий, которые пока дорабатываются. Эти схемы определят основные характеристики и параметры развития территорий, такие как объем жилой и нежилой недвижимости, предполагаемое количество жителей т.д. Здесь же будут прописаны ограничения по высотности. Как заявлял в прошлом году Владимир Жидкин, этажность застройки будет зависеть от типа поселения, его удаленности, компактности района. «В основном максимальная высота зданий составит 12 этажей, но могут быть отдельные «акценты», более высокие», – сказал он.

Изначально властями Москвы были озвучены планы по созданию так называемых «поясов урбанизации». Согласно им, в первом поясе (10-15 км от МКАД) можно будет строить 12-этажные здания, во втором – 6-9 этажные, а в третьем, граничащим с Калужской областью, – только малоэтажные проекты и коттеджи с таунхаусами.

В начале марта Сергей Кузнецов, главный архитектор столицы, сообщил, что территориальные схемы Троицкого и Новомосковского административных округов Москвы (ТиНАО) могут утвердить к маю 2015 года. А заместитель руководитель Департамента развития новых территорий Москвы Валерий Шкуров пообещал, что они появятся к лету. Он уточнил, что во время публичных слушаний жители высказывали свои замечания, которые еще предстоит оценить специалистам Института Генплана Москвы.

Сегодня застройщиками в Новой Москве соблюдается предполагаемая норма в 12 этажей. По словамДмитрия Власова, коммерческого директора компании RDI, для некоторых объектов будет разрешено превышение, если это будет позволять конкретная территория. Как пояснила Софья Лебедева, генеральный директор «Миэль-Новостройки», ранее ограничение по строительству в Троицком и Новомосковском округах составляло 10 этажей, потом было изменено на 12, а в последнее время были заявления о том, что в отдельных случаях девелоперы смогут получать разрешения на строительство и высотных домов. «Правда, правительство оставляет при этом за собой право отступать от установленных норм на время кризиса. Получается, что чем дольше в стране будет кризисная ситуация, тем меньше малоэтажек будет построено на территории Новой Москвы», – объясняет Софья Лебедева.

Есть спрос – будет предложение

Косвенно повлиять на объем малоэтажной застройки могут и сами покупатели, ведь рынок ориентируется на спрос. По мнению Анны Колосовой руководителя отдела элитной недвижимости «Дельта Эстейт», спрос на квартиры в малоэтажных домах постепенно растет, поскольку они более ликвидны по сравнению с высотными аналогами в рамках одного сегмента. Это можно объяснить несколькими факторами. Во-первых, квартира в малоэтажном доме отличается большим комфортом для проживания именно за счет меньшего количества квартир и, соответственно, жильцов. «Большое количество зеленых зон и адекватные цены привлекают молодые семьи с детьми, а также пожилых людей, которые решили перебраться из шумного центра», – отмечает Колосова.

Одним из главных плюсов малоэтажных комплексов является отсутствие проблем с парковкой, поскольку каждая квартира обеспечивается персональным парковочным местом. Также стоит отметить, что большинство из них чаще всего охраняется.

Однако за все плюсы приходится доплачичать: цены на малоэтажные комплексы чаще всего превышают высотные аналоги. «Если рассматривать жилые комплексы в одном сегменте и на одной стадии строительной готовности, то средняя стоимость 1 кв. м. в малоэтажном комплексе выше на 10-12%, а бюджет приобретения – на 20-22%, чем в многоэтажных комплексах», – поясняет Елена Чегодаева, руководитель аналитического отдела ГК «МИГ-Недвижимость». Однако Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», считает, что такой расклад свойственен всем сегментам, кроме эконом-класса, где, по его словам, стоимость квадратного метра до ниже, чем в многоэтажных комплексах.

Эксперты отмечают, что недвижимость в Новомосковском округе, где строится преимущественно высотное жилье, пользуется пока большим спросом, чем в Троицком, где преобладает малоэтажная застройка. Это можно объяснить тем, что Новая Москва испытывает проблемы с транспортной доступностью. Как показывает практика, те, кто не может позволить себе купить квартиру в границах «старой» Москвы предпочитают более бюджетное жилье в Новой Москве, но максимально близко к МКАД, чтобы минимизировать влияние транспортных сложностей.

Таким образом, на сегодняшний день можно с уверенностью говорить о том, что доминантой в строительстве Новой Москвы стали 12-14 этажные здания. Как будут развиваться события дальше, станет понятно после утверждения территориальных схем. Вполне возможно, малоэтажное жилье, как и высотные здания, еще найдут свое место на этой огромной территории.

Редакция Urbanus.ru

http://urbanus.ru/read/rgroup_city/na-vysote-ozhidanija/