Рублевый переворот

Money, money...

В разные времена на российском рынке недвижимости были свои денежные фавориты. С середины 1990-х и вплоть до 2008 года главным по квартирам считался доллар. "После распада СССР процессы в стране запускались с нуля, курс рубля был нестабилен, зашкаливала инфляция, даже зарплаты выдавались в валюте,— вспоминает Владимир Воронин, президент ФСК "Лидер".— Крупные сделки с недвижимостью нуждались в надежном цементировании, поэтому для расчетов был выбран именно доллар".

Однако по мере становления экономики американская валюта начала сдавать позиции. В частности, в 2006 году стартовала рублевая ипотека по сниженным ставкам от Сбербанка, в то время как цены на долларовые кредиты, наоборот, зашкаливали. В 2007-м Госдума приняла поправки к ФЗ "О рекламе", запрещавшие СМИ использовать в сообщениях о стоимости товаров, услуг и коммерческих сделок наименования иностранных валют. "В итоге сейчас в РФ разрешены только рубли, расчеты в долларах или евро запрещены, кроме валютной ипотеки, которая практически не выдается,— напоминает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК "МИГ-Недвижимость".— Интересно, что суммы таких кредитов указываются в валюте, но выдаются они все равно в рублях".

Однако, как подметил Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп", доллар на российском рынке недвижимости незримо присутствовал всегда. Он был ориентиром, негласной лакмусовой бумажкой, характеризующей рыночные тренды. Фокус заключается в том, что, решая вопросы ценообразования, многие продавцы все равно привязывались к доллару (евро в расчет не берется — уж слишком нова эта валюта). Причем в разных сегментах эта схема имела свои вариации и пропорции.

По классической задумке чем выше сегмент недвижимости — тем больше на нем доля валютных сделок, где ориентиром при расчете являются условные единицы. Долгое время "долларовой королевой" считалась элита — здесь практически все сделки номинировались в у. е. В бизнес-классе еще год назад пропорция делилась примерно в равных долях. А вот цены в эконом- и комфорт-сегментах были стопроцентно рублевыми.

Но так дело обстояло до сравнительно недавнего времени: валютная лихорадка внесла хаос в этот пасьянс. "Сегодняшние тренды во многом совпадают с теми, что мы наблюдали в 2008 году — на рынке присутствует непонимание, в какой валюте совершать сделки",— констатирует Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК МИЦ.

Бегство в доллары?

Наиболее устойчив к валютным катаклизмам экономкласс, который, даже несмотря на финансовые потрясения, все равно в большей степени ориентирован на национальную валюту.

Что неудивительно: строительный цикл в этом сегменте полностью рублевый — от кредитов до подрядов и материалов, поэтому это не тот сегмент, который чутко реагирует на скачки валют и привязывается к курсу.

"Экономрынок заточен на покупателя, который хранит сбережения в национальной валюте,— объясняет Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED.— Ипотечные сделки также проходят в рублях. К тому же выбор квартир в экономсегменте велик, и если, скажем, хозяин "двушки" в Бибирево захочет получить доллары, то покупатель, который потеряет на конвертации, развернется и отправится к более сговорчивому продавцу в том же районе".

Впрочем, на фоне валютного хаоса отдельные прецеденты бегства в доллары все-таки замечены. По словам Дмитрия Котровского, еще с весны некоторые застройщики, работающие в экономклассе, задумались о привязке стоимости квадратных метров к валюте. "Это не угроза рынку, а просто адекватная реакция строителей и собственников жилья на рост курса доллара, попытка обезопасить себя от обвальной девальвации",— убежден эксперт.

Константин Шибецкий нечто похожее отмечает и на вторичке: "Новый тренд — желание продавцов производить расчеты в валюте. Чтобы избежать обесценивания рублевой массы, стоимость квартиры переводится в валюту по курсу на момент оплаты, и в ячейку уже закладываются доллары или евро. Правда, такая схема работает, только если речь идет о чистой продаже, при альтернативных сделках она не действует".

Прозвон московских агентств показал: на рынке действительно имеет место такая схема. Так, продавец "однушки" в Царицыно, цена которой выставлена в открытых источниках и в рублях (7,5 млн), и в долларах (182,7 тыс.), что ориентировочно соответствует курсу 41 руб./$, сообщил: в ячейку лучше закладывать доллары. Похожие ответы предоставили и некоторые другие респонденты.

По версии Дмитрия Пантелеймонова, директор департамента маркетинга и продаж компании "Лидер Групп", переписывание ценников на вторичное предложение в доллары вообще грозит стать тенденцией. "Между тем менять ценник с рублевого на долларовый имеет смысл только в том случае, если продавец является экспертом, хорошо ориентирующимся в колебаниях курсов,— замечает он.— Без четкого понимания того, что сейчас происходит с рублем, долларом и евро, и какими причинами обусловлены валютные колебания, вряд ли можно извлечь выгоду из происходящего финансового шторма".

Выше доллар — больше денег?

Впрочем, все самое интересное сегодня происходит в сегментах "бизнес" и особенно "элит", где тенденция имеет ровно противоположный вектор. "Главный тренд заключается в том, что первичный рынок недвижимости стал номинироваться в рублях,— говорит Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию Sminex.— Уже сейчас к рублевым расчетам присоединился бизнес-класс. С элитным жильем ситуация несколько сложнее. Этот сегмент не так разнообразен, на рынке представлено немного проектов, поэтому пока ситуация однозначно в рублевую сторону не переломлена, но тенденция уже намечена".

В Contact Real Estate считают, что бизнес-класс уже стал рублевым на 90%, а на элитную недвижимость цены только в 50% случаев обозначены в долларах. По данным TWEED, вся премиальная первичка сегодня номинируется в рублях.

Возможно, расчет у застройщиков такой: клиенты данного сегмента хранят сбережения в валюте, а условия для конвертации на рынке, как известно, сегодня сложились самые что ни на есть шоколадные. Значит, сделки для таких клиентов "подешевели". "К тому же на фоне нестабильности рубля девелоперы дорогих объектов предлагают серьезные скидки — в среднем до 10-15%",— добавляет Данил Куров, управляющий партнер компании Civil Architects.

Как рассказала Ольга Денисова, директор департамента маркетинга компании "Магистрат" (риэлторская структура ГК "Интеко"), цены на объекты ее компании ("Садовые кварталы", "Люмьер", Balchug Residence, Balchug Viewpoint) номинированы в рублях. По словам эксперта, такой подход позволяет расширить целевую аудиторию за счет использования современных инструментов продаж: взаимозачета, рассрочки, ипотеки с нулевым взносом и т. д.

В текущей ситуации привязать цены продаж к валюте — значит внести хаос в финансовую модель, считает Алена Дерябина, генеральный директор ЗАО "ДОН-Строй Инвест". "По всем нашим объектам цены номинируются в рублях, пересматривать эту политику мы не планируем,— говорит эксперт.— Компания ведет бизнес в России, финансирование строительства и все прочие операции осуществляет в рублях. Даже в случае закупок материалов и оборудования у зарубежных производителей в договорах всегда фиксируется твердая цена в национальной валюте".

По версии Ирины Могилатовой, ситуация на рынке элитной недвижимости сейчас выглядит следующим образом: у кого цены в рублях — у того и покупают. "Недавно мы перевели стоимость апартаментов в одном из наших объектов в рубли, в результате количество сделок в октябре по сравнению с сентябрем увеличилось в три раза,— подтверждает Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development.—У нас намечен перевод еще одного проекта на рублевые цены".

Именно в силу пристрастия к доллару слабым звеном премиального сегмента считается вторичка, демонстрирующая невысокие темпы продаж. Когда-то собственники приобретали жилье в американской валюте, и сейчас им совершенно не интересно терпеть убытки на рублевых сделках. "Спекуляции некоторых продавцов лишь раздражают покупателей,— говорит Татьяна Румянцева, руководитель подразделения по продажам компании "Высота", девелопера КП "Покровское-Рубцово" и "Клуб 20`71".— Покупатели предпочитают не иметь ничего общего с подобными схемами".

На рынке элитной аренды собственники в противовес съемщикам также хотят закрепить ставки в условной валюте. При этом ценовой тренд имеет вектор на понижение. "Мы ожидаем, что цены на арендное жилье до конца года будут постепенно корректироваться (в пределах 10%),— говорит Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками компании Intermark Savills.— Весьма вероятно увеличение числа обращений от клиентов, которые хотят переехать из ранее арендованного жилья и, воспользовавшись сложившейся ситуацией, найти более интересные квартиры".

В борьбе за у. е.

Психологический переход к рублевым ценам в сознании многих покупателей верхнего сегмента все-таки еще не произошел. "По нашим проектам цены на сайте и в прайсах указаны в рублях, но с привязкой или к внутреннему курсу, или к курсу ЦБ,— рассказал Дмитрий Котровский.— Интересно, что при устном общении с покупателями — по телефону, в офисе продаж — мы ориентируемся на условные единицы. Так легче производить расчеты в уме самим клиентам, которые хранят сбережения в валюте и цену просят озвучить в ней".

Как рассказали в Contact Real Estate, если квартиры в новостройке продаются в долларах, при единовременном платеже покупатели оплачивают стоимость по текущему курсу РФ, а когда их несколько и курс застройщиком не зафиксирован, то стоимость рассчитывается исходя из ситуации на валютном рынке на каждый день оплаты. Правда, при таком развитии событий очень вероятна ситуация, когда покупатель зафиксирует с продавцом цену по одному курсу, а оплачивать будет через день уже совсем по другому.

По словам Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estate, некоторые премиальные девелоперы, чтобы привлечь покупателей, привязали цены к летнему курсу по 36-37 руб. за доллар, что, по сути, является завуалированной скидкой. "Но чаще в условиях сильной девальвации рубля застройщик устанавливает среднее значение между курсом евро и доллара",— добавляет Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group.

Ждем перемен

Ни в один из кризисов рублевая стоимость квадрата не снижалась, а, наоборот, только росла, предупреждают эксперты. Так, по оценке компании "Магистрат", в элитном сегменте за третий квартал текущего года среднерыночная долларовая цена упала примерно на 4-5%, а рублевые прайсы подросли примерно на 3,6%.

Но на рынке недвижимости пока нет сверхзадачи угнаться за курсом валют и вздернуть ценник, главное — удержать покупателя. "Девелоперам нужны деньги, они заинтересованы в продажах независимо от способа номинирования цен,— уверяет Ирина Могилатова.— Стоимость "квадратов" ощутимо вырастет, только когда поставщики поднимут цены, чего пока не происходит".

Однако рано или поздно рынок все равно отыгрывает валютные скачки. На фоне инфляции дорожать будет все: строительные материалы, монтажные работы, стоимость кредитов... По мнению Алексея Харитонова, директора по маркетингу и продажам "ЮИТ СитиСтрой", кардинальные перемены произойдут в феврале. "Рынок подтягивается за изменениями на валютном рынке с задержкой в два-три месяца,— говорит эксперт.— Сейчас, в конце года, когда надо формировать финансовые результаты, существенные изменения вряд ли произойдут".

При этом эксперты не исключают, что к 2015 году рынок станет полностью рублевым. "Нестабильность и высокая волатильность курсов не способствуют преобразованию рынка в долларовый",— уверена Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний МИЭЛЬ. По версии Елены Земцовой, управляющего партнера компании Delta Estate, возможно, в ближайшее время власти введут валютное регулирование и контроль, что также будет способствовать нарастанию рублевого тренда.

А пока самое время поиграть на "валютных горках". Ведь, как подсчитала Ирина Могилатова, для покупателей, которые хранят свои сбережения в долларах, рублевая недвижимость подешевела минимум на 30%. Если раньше 10 млн руб. конвертировались в $300 тыс.— сегодня в $200 тыс. Значит, за те же деньги (но в рублевом эквиваленте) "валютчики" уже сейчас могут купить больше квадратных метров. Однако про инвестиции в недвижимость с целью заработать на ближайшие год-два все равно придется забыть, предупреждает Данил Куров.