Квартиры в Москве: монолитные дома первого поколения. Удачное расположение, оригинальные проекты, большие площади. Актуальны и сегодня

Появление первых современных монолитных домов в Москве ознаменовало новый подход к домостроению. Это и оригинальные архитектурные проекты, и современные материалы, и инженерное оснащение, и квартиры увеличенного метража, которые покупатели уже могли планировать сами, сооружая перегородки там, где это нужно. Спустя многие годы дома не потеряли своих потребительских качеств, поэтому цены на квартиры в них держатся на высоком уровне и есть стабильный покупательский спрос.

По количеству предложений квартир на вторичном рынке жилья монолитные и монолитно-кирпичные дом пока уступают панельным и кирпичным. Особенно это заметно когда речь идет не о вчерашнихновостройках, а о так называемых первых монолитах, чей век составляет более 10 лет. По данным компании «Метриум Групп», общее количество монолитных домов, построенных в Москве в период с 1995 по 2000 гг., крайне ограничено – всего их насчитывается около 150 корпусов. Поэтому доля таких домов чрезвычайно мала – она составляет менее 1% в общей структуре столичного жилого фонда.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что эта доля несколько больше: «В настоящее время квартиры в монолитных домах занимают 17% от общего объема предложения на вторичном рынке жилья Москвы. Из этих 17% доля «монолита» так называемого «первого лужковского» периода домостроения, составляет порядка 5%».

Большинство подобных проектов строились точечно, названий жилых корпусов сначала не было, вспоминает Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест». Затем появились новые объекты с интересной архитектурой, огороженной территорией, с собственным брендом, например - ЖК «Алые Паруса», «Тихомирово», «Кунцево-2», «Патриаршие Пруды».

Компания «Миракс» построила нескольких крупных и знаковых проектов: «Корона», «Золотые ключи». Активное  строительство домов высокого класса вела компания  «Дон-строй», начиная с середины  90-х годов в рамках  программы комплексной реконструкции района Щукино компания возвела несколько жилых комплексов бизнес-класса в квартале «Созвездие»: «Новая Звезда», «Северная Звезда», «Эльсинор», «Соколовского, 10». Первый дом по коммерческому проекту был расположен на улице  Маршала Василевского, д. 13, корп. 3 и введен в эксплуатацию в 1997 году. В 2000-2006 годах были построены ЖК  «Новопесковский», «Филипповский», «Новая Остоженка», «Воробьевы Горы» и «Триумф-Палас», «Дом на Смоленской набережной».  В конце 90-х началось строительство ЖК «Алые Паруса».

Монолитные дома фактически были первыми жилыми объектами, возведенными по прогрессивной технологии с использованием новых инженерных решений и оборудования. С годами технология совершенствовалась, но Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», считает, что монолитные дома, построенные в 1995-2000 годах, незначительно отличаются от более поздних с точки зрения технологических решений. Поэтому достоинства у них примерно одинаковые. В числе преимуществ монолитных домов Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate, назвала возможность возводить здания практически любой архитектуры и геометрии. Монолитное строительство отличается очень быстрыми темпами. Технология возведения позволяет сократить толщину несущих конструкций, и тем самым увеличить внутреннюю площадь застройки. Такие дома более легкие по сравнению с панельными или же кирпичными, что позволяет сэкономить на фундаменте.

Монолитные дома отличаются высоким уровнем устойчивости к воздействию техногенных и других неблагоприятных факторов, добавляет Светлана Бирина, руководитель департамента вторичного жилья компании «НДВ-Недвижимость». В числе других плюсов монолитных домов Мария Литинецкая(«Метриум Групп») отмечает отсутствие швов, благодаря чему они отличаются повышенной тепло- и звукоизоляцией. Кроме того, квартиры в монолитных домах обычно сдаются без внутренних перегородок, поэтому собственник может обустроить планировку по своему вкусу.

Тем не менее, технологии все-таки не стоят на месте, поэтому некоторые монолитные дома, построенные более 15 лет назад, в отличие от своих современных «собратьев», имеют недостаток – стены в них практически не «дышат», так как в то время использовались материалы более низкого качества, хотя они являются экологически чистыми и безопасными для людей и животных, - подчеркивает Мария Литинецкая.

Еще один минус отмечает Ольга Магилина, директор департамента маркетинга ООО «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») - увеличение «глубины» домов, т.е. максимальное использование пятна застройки с целью извлечь из строительного участка максимум выгоды. «В результате квартиры стали более темными – за счет уменьшения числа окон, приходящихся на одну квартиру. Обратной стороной этой медали стало увеличение площадей квартир и комнат в них», - заключает эксперт.

Важное преимущество монолитов - срок службы составляет более 150 лет.

География распространения первых монолитных домов довольно обширна. По данным «Метриум Групп», монолитные дома первого поколения распределены примерно по 40 районам Москвы. Причем практически в каждом из них находится 1-5 корпусов. «Более внушительным количеством - по 10 и более домов, - уточняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»), - могут похвастаться только районы Митино,Покровское-Стрешнево, Хамовники, Хорошево-Мневники и Проспект Вернадского».


Особенности квартир
Время вносит свои коррективы не только в технологии, но и во вкусы. В первую очередь это касается желания застройщиков угодить покупателям. Не удивительно, что квартиры в первых монолитных домах отличались гигантскими, по тем временам, площадями. В частности, в одном из первых монолитных жомов – ЖК «Кунцево» на Можайском шоссе вблизи одноименной станции метро, общая площадь самых компактных квартир перевалила за 90 кв. м, при этом в доме были квартиры площадью более 200 и более 300 кв.м. К слову, продажи таких квартир на первичном рынке шли очень медленно, и последняя была продана где-то лет через 8 после сдачи дома.

Приобретая квартиры свободной планировки, покупатели заказывали самые смелые проекты: в квартирах появились «римские» колонны, камины, гигантские ванные, отделанные мрамором с мини-бассейнами, круглые комнаты, стеклянные стены и другие ранее недоступные атрибуты «красивой» жизни. Причем многие игнорировали требования по законному оформлению таких планировок, поэтому на рынке до сих пор встречаются предложения квартир с несогласованными причудами.

Как объяснила Елена Земцова (Delta estate), если планировка не узаконена, то в договоре купли-продажи прописывается данный пункт и новый хозяин может заняться узакониванием планировки сам. Есть покупатели, которые готовы сломать все имеющиеся стены и возвести новые по своему индивидуальному проекту. «Если планировка выполнена удачно, и является функциональной, - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), - то это большой плюс при продаже. Если решение нестандартно и не очень удачно, тогда можно говорить об увеличении сроков реализации».

«Сегодняшние покупатели не любят крайности, а поскольку квартиры в этих домах приобретаются как правило не в спекулятивных целях, а для личного пользования, то требуются рациональные планировки, но никак не «авторские изыски», - считает Дмитрий Земсков, генеральный директор компании STRATEGY & DEVELOPMENT. - В случае, если дизайн квартиры был выполнен нефункционально, с избыточным и неуместным декором, без согласования перепланировки, то без серьезной скидки продажа вряд ли состоится. Размер дисконта зависит от степени «запущенности проблемы» и варьируется в пределах от 10 до 25%».

Впрочем, по мнению Дмитрия Таганова («ИНКОМ-недвижимость»), эти проблемы в основном остались в прошлом: «Насколько мне известно, те, кто покупает эти квартиры сегодня, в большинстве случаев не получают в нагрузку головную боль, связанную со специфическими перепланировками и капитальными ремонтами. Во-первых, сам класс жилья не предполагал планировочных чудачеств вроде объединения этажей или устройства «пентхаусов» в панельных пятиэтажках. Во-вторых, в начале 2000-х бум самопальных перепланировок уже закончился и люди, а уж тем более те, кто мог позволить себе элитное жилье, работали с адекватными профессиональными архитекторами и дизайнерами. В-третьих, как правило, первые владельцы очень здорово вкладывались в ремонт, используя дорогие материалы, которые заказывались за границей. Так что нынешним покупателям в этом смысле даже повезло – часто достаточно только косметического ремонта».

Цена за преимущества
Действительно, главное преимущество квартир, выставленных на вторичный рынок в уже поживших монолитах, – они готовы для жизни. В них сделан ремонт, в домах функционируют объектыинфраструктуры.

Многие первые монолитные объекты узнаваемы и сейчас, так как во время строительства они хорошо рекламировались. К тому же здания с необычной архитектурой становились своеобразной доминантой районов. В частности, это относится к уже названному ЖК «Кунцево», что на Можайском шоссе. Комплекс построен в 2000 году, в нем закрытая территория, круглосуточная охрана, КПП, въезд строго по пропускам,подземный паркинг. В ЖК большая придомовая территория с ландшафтным дизайном, фитнес-центр World-Klaсс с бассейном, теннисный корт, поликлиника, супермаркет, центр красоты. Передвижения по дому и в лифтах только по личным электронным картам. На вторичном рынке дом представлен несколькими квартирами. Одна из них - общей площадью 220 кв.м, - продается полностью меблированной. Мебель изготовлена по специальному заказу в Италии. В комнатах люстры и светильники из муранского стекла, венецианские зеркала, колонны. Прилагается одно машиноместо в подземном паркинге. Цена предложения - 50 млн рублей.

Еще один узнаваемый дом – ЖК «Алые паруса» на ул. Авиационная, 79, строительство которого велось в несколько очередей. Проект реализован на набережной Москвы-реки с собственными причалами, эллингом, пляжами. В комплексе есть прогулочные зоны, детские площадки, теннисные корты, спортивно-оздоровительный комплекс с каскадом бассейнов, центр красоты, ресторан. На продажу выставлена квартира общей площадью 150 кв.м, расположенная на восьмом этаже 30-этажной высотки. В квартире - евроремонт в классическом стиле по узаконенному авторскому дизайн-проекту. Есть встроенная бытовая техника, но квартира не меблирована. Одно машиноместо в подземном паркинге продается отдельно. Цена 48,2 млн рублей.

ЖК «Золотые Ключи-1», ЖК «Золотые Ключи-2» (2005 г.) известны своими знаменитыми жильцами – собственниками крупных компаний и международных корпораций. К слову, самая известная квартира - председателя правительства РФ Дмитрия Медведева - находится в первом проекте – ЖК «Золотые ключи-1», дом 1 А и имеет площадь 364,5 кв.м. Территория комплекса огорожена, есть круглосуточная охрана, система видеонаблюдения. Функционируют фитнес-центр и салон красоты, ресторан. Во дворе выполнен ландшафтный дизайн. В ЖК «Золотые Ключи-2» на продажу выставлена трехкомнатная квартира общей площадью 138 кв.м, кухня – 50 кв.м. Вид из окон на пойму реки Сетунь. В квартире выполнен качественный евроремонт в современном стиле, она полностью укомплектована мебелью и техникой. Цена – 70 млн руб. (507 246 руб. за 1 кв.м).

Из более бюджетных предложений можно назвать ЖК «Дом Художника» (Наставнический, 6) 1998 года постройки. В нем продается трехкомнатная квартира на пятом этаже семиэтажного монолитно-кирпичного дома общей площадью 110 кв. м (кухня 20 кв.м). Цена предложения – 34,42 млн руб. (312 900 руб. за 1 кв.м).

Несколько квартир выставлено на продажу в ЖК «Крестьянская застава» (3-й Крутицкий пер. д. 11). В доме высотой 14-19 этажей с объектами инфраструктуры и офисами на первых трех этажах и двухуровненым паркингом (дом сдан в 2001 году) предлагается трехкомнатная квартира на четвертом этаже общей площадью 95 кв.м за 38 млн руб. (400 тыс. руб. за 1 кв.м), трехкомнатная квартира площадью 109 кв.м стоит 35 млн руб. (321 тыс. руб. за 1 кв.м), а двухкомнатная квартира общей площадью 85 кв.м - 27,2 млн руб. (320 тысяч руб. за 1 кв.м). Все квартиры с качественным евроремонтом и встроенной техникой.

Впрочем, если в предложениях продавцов преимущественно фигурируют квартиры увеличенных площадей, то в заявках от покупателей заметен интерес к более компактным квартирам. По данным «НДВ-Недвижимость», наиболее востребованные - это однокомнатные квартиры в пределах 40 кв.м, двухкомнатные - от 60 до 70 кв.м, «трешки» и многокомнатные - 80-100 кв.м и более.

Если сравнивать цену предложения в домах, построенных по разным технологиям и в разное время, то, например, в районе Измайлово квартиру в старом жилом фонде, площадью 45 кв.м недалеко от метро, можно купить за 7,5 млн рублей (данные «НДВ-Недвижимость»). При этом «однушка» в монолитном доме (той же площади, 45 кв.м) предлагается за 10,1 млн рублей. В новом монолитном доме цена еще выше -13 млн рублей. По данным Дмитрия Таганова (Инком-недвижимость), цена в этом сегменте начинается от 300-350 тысяч рублей за квадратный метр.
И сегодня квартиры в монолитных домах первого поколения считаются на московском рынке привлекательными и высококачественными. «10-15 лет – это прекрасный «возраст» для жилого дома, - говорит Ольга Магилина («Магистрат»). - Если он построен по хорошему проекту, удачно расположен, а квартиры и придомовая территория хорошо спланированы, то к этому времени он, безусловно, полностью заселен. Если и были какие-то неурядицы, связанные со строительным процессом, организацией управления объектом недвижимости, охраной и т.п. – все они давно решены и забыты. Жильцы закончили ремонт, вся инфраструктура отлично работает, - жизнь вошла в свое комфортное русло»