Итоги 2025 года в сегменте элитной жилой недвижимости Москвы

Московский рынок элитной жилой недвижимости традиционно остается одним из наиболее устойчивых сегментов даже в период экономических кризисов и потрясений. В 2025 году он подтвердил эту особенность, продемонстрировав стабильно высокую покупательскую активность и рост цен на фоне ограниченного выхода новых проектов. В преддверии 2026 года особое значение приобретает анализ текущей динамики и дальнейших перспектив рынка элитного жилья, что позволит инвесторам и покупателям принимать более взвешенные решения.

Как чувствовал себя рынок элитной недвижимости в 2025 году

2025 год для сегмента элитной жилой недвижимости в Москве прошел в условиях устойчивого спроса и ограниченного предложения. В отличие от массового рынка, премиальный сегмент показал высокую стабильность и сохранял инвестиционную привлекательность на протяжении всего года. Основным драйвером стали покупатели, ориентированные на сохранение капитала и долгосрочные вложения.

Спрос на премиальное жилье

Спрос на элитную жилую недвижимость в Москве в 2025 году оставался стабильно высоким. Покупки совершались как для собственного проживания, так и в инвестиционных целях. Существенную роль сыграло снижение интереса к зарубежным активам: часть инвесторов вернулась на московский рынок новостроек как на наименее рискованный и понятный инструмент.

По оценке Delta estate, сделки заключались во всех ценовых категориях премиального сегмента, включая наиболее дорогие лоты. Это подтверждает, что спрос носил не точечный, а системный характер и не ограничивался только ликвидными форматами.

Поведение покупателей и структура сделок

Характерной особенностью 2025 года стало активное вымывание предложения. С рынка уходили не только ликвидные объекты, но также пентхаусы и виллы, которые традиционно реализуются в последнюю очередь.

По данным Delta estate, в 2025 году заметно увеличилась доля сделок в высоких бюджетах. Рынок сместился в сторону объектов стоимостью 150-400 млн. руб.
Такое распределение сделок указывает на рост концентрации капитала в элитной недвижимости и готовность покупателей инвестировать в крупные и статусные объекты.

Ограниченность предложения и влияние девелоперов

На фоне высокого спроса, предложение в премиальном сегменте оставалось ограниченным. В 2025 году московские девелоперы элитного жилья переносили старты продаж новых проектов. Основной причиной стали высокие ставки по проектному финансированию, что повлияло на темпы выхода новых объектов на рынок.
На этом фоне девелоперы получили фактический карт-бланш на повышение цен. По сравнению с 2024 годом средняя цена квадратного метра в премиальных новостройках выросла примерно на 10% и по итогам третьего квартала 2025 года составила около 1,48 млн руб. за кв м.

Итоговая оценка 2025 года для элитного сегмента

Рынок элитной недвижимости в 2025 году продемонстрировал сочетание сразу нескольких факторов: высокий и устойчивый спрос, ограниченное предложение и рост цен. В 2026 году сохранится тенденция высокого спроса и роста цен. А вот предложения станет больше - ключевая ставка снижена, проектное финансирование стало доступнее для девелоперов, а значит ожидаем возобновления ранее отложенных проектов.

Именно такая рыночная ситуация стала отправной точкой для формирования ценовых ожиданий на 2026 год и смещения интереса покупателей к объектам на ранних стадиях строительства.

Динамика цен на элитные новостройки в Москве

Ценовая динамика в сегменте элитных новостроек Москвы в 2025 году формировалась под влиянием двух ключевых факторов: устойчиво высокого спроса и ограниченного объема нового предложения. В результате рынок продемонстрировал уверенный рост средних цен, который носил системный, а не спекулятивный характер.

Рост цен по сравнению с 2024 годом

По итогам 2025 года элитные новостройки Москвы показали заметное удорожание. Средняя цена квадратного метра в премиальном сегменте выросла примерно на 10% по сравнению с 2024 годом и по итогам третьего квартала 2025 года составила около 1,48 млн руб. за кв м.

Рост цен был обусловлен сразу несколькими причинами: переносом стартов продаж новых проектов, вымыванием ликвидного предложения и активным спросом со стороны покупателей. При этом рост затронул не только наиболее востребованные форматы, но и дорогие лоты, включая пентхаусы и виллы.

Стартовые цены в новых элитных проектах

Отдельного внимания заслуживает уровень стартовых цен в проектах, вышедших в открытую продажу в 2025 году. Новые элитные комплексы фиксировали цены, которые ранее были характерны скорее для завершающих стадий строительства.

По данным Delta estate, осенью 2025 года на рынок вышел ряд проектов с рекордными стартовыми значениями:

• «Рождественка, 8» — цена на старте продаж 4,2–4,4 млн руб. за м2;
• ЖК Clos 17 — стартовый диапазон 2,3–3,2 млн руб. за м2;
• «Дом Соболева» — цена на старте 1,9–3,2 млн руб. за м2;
• «Климашкина 7/11» — стартовый диапазон 1,8–2,5 млн руб. за м2.

Такие показатели отражают не только рост себестоимости и статус локаций, но и готовность рынка принимать высокие цены уже на начальных этапах реализации проектов.

Разница между ценой на старте и после ввода в эксплуатацию

Одной из ключевых особенностей премиального сегмента остается существенная разница между ценой на старте продаж и стоимостью готового объекта. По оценке Delta estate, по мере продвижения строительства цена квадратного метра в элитных новостройках может вырасти до 50%.

Рост стоимости происходит за счет увеличения стадии готовности проекта, снижения рисков для покупателя и общего дефицита качественного предложения. Именно поэтому приобретение объекта на ранних этапах строительства рассматривается инвесторами как один из наиболее эффективных сценариев.

Прогноз цен на элитную недвижимость в 2026 году

Прогноз на 2026 год в сегменте элитной недвижимости Москвы формируется на базе текущей рыночной динамики, структуры спроса и особенностей предложения. Факторы, определявшие рост цен в 2025 году, сохраняют свое влияние и в среднесрочной перспективе, что позволяет говорить о продолжении умеренного, но устойчивого роста.

Ожидаемая динамика цен

По оценке Delta estate, в начале 2026 года средневзвешенная цена квадратного метра элитных новостроек в Москве может вырасти еще на 2–3%. Рост не носит резкого характера и формируется за счет внутренних рыночных механизмов, а не спекулятивного спроса.

Основной вклад в увеличение средней цены внесут проекты, которые в 2026 году перейдут на более высокую стадию строительной готовности. Объекты, стартовавшие в 2023–2024 годах, по мере приближения к вводу в эксплуатацию будут закономерно корректировать цены вверх.

Факторы, поддерживающие рост цены в 2026 году

Рост цен в 2026 году будет обеспечен сочетанием нескольких устойчивых факторов. Во-первых, пока еще сохраняется ограниченность предложения. Несмотря на то, что девелоперская активность постепенно восстанавливается на фоне снижения ключевой ставки и стоимости проектного финансирования, быстро нарастить объемы строительства до уровня хотя бы 2024 года будет непросто. Во-вторых, на рынок выйдут проекты, стартовавшие в открытой продаже в 2025 году, с изначально высокими ценами квадратного метра. Эти проекты задают новый ценовой коридор для премиального сегмента и повышают среднерыночные показатели.  В-третьих, сохраняется высокий спрос со стороны покупателей, рассматривающих элитную недвижимость как инструмент сохранения капитала и альтернативу зарубежным активам.

Роль новых проектов в формировании цен

Значительное влияние на рынок в 2026 году окажут проекты, вышедшие в продажу в 2024–2025 годах. Только в 2024 году на рынок элитных новостроек Москвы вышло 18 новых проектов, что стало рекордным показателем с 2020 года. Часть из них в 2026 году будет находиться на активной стадии строительства или приближаться к вводу в эксплуатацию.

Именно эти проекты, включая новые проекты с высокими стартовыми ценами, формируют базу для дальнейшего роста стоимости квадратного метра.

Прогноз для инвесторов и покупателей

Для инвесторов 2026 год сохраняет привлекательность премиальных новостроек как защитного актива с прогнозируемым ростом стоимости. Наиболее интересными остаются покупки на ранних стадиях строительства, где потенциал роста цены между стартом продаж и вводом в эксплуатацию может достигать до 50%, что подтверждается практикой предыдущих лет.

Для покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания, 2026 год означает постепенное удорожание премиальных лотов и дальнейшее смещение предложения в сторону более дорогих объектов. Это усиливает значение грамотного выбора проекта и стадии входа.

Выводы

Рынок элитной недвижимости Москвы в 2025 году продемонстрировал высокую устойчивость и способность к росту даже в условиях ограниченного предложения и сложного внешнего фона. Стабильно высокий спрос, вымывание ликвидных и дорогих лотов, а также перенос стартов новых проектов сформировали прочную основу для повышения цен.

Рост средней стоимости квадратного метра на уровне около 10% по сравнению с 2024 годом и прогнозируемое дальнейшее увеличение цен в 2026 году на 2–3% подтверждают, что премиальный сегмент остается одним из наиболее стабильных направлений для вложений. Существенную роль в ценовой динамике играют стадия готовности проектов и выход на рынок новых комплексов с высокими стартовыми ценами.
Для инвесторов элитная жилая недвижимость сохраняет статус защитного актива с потенциалом капитализации, особенно при покупке на ранних этапах строительства. Для покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания, текущая рыночная ситуация подчеркивает важность своевременного входа и профессионального сопровождения сделки.