Анализ рынка коммерческой недвижимости: июль-август 2025 г.

2025 год стал переломным для столичного рынка коммерческой недвижимости. После активного 2024 года большинство сегментов демонстрируют охлаждение спроса, но сохраняют высокие ценовые уровни на фоне дефицита качественного предложения. При этом общая структура сделок меняется: доля купли‑продажи растёт, а аренда становится более избирательной. Высокая ключевая ставка (на уровне 20% в I полугодии) сдерживала инвесторов, однако профильные игроки продолжали искать возможности для точечных входов в проекты с устойчивой доходностью.

Обзор рынка коммерческой недвижимости

Офисная недвижимость

Текущие тренды:

1. Вакансия в классе А — около 5,6%, что близко к историческому минимуму. В премиальных локациях свободных блоков площадью от 2 000 м² практически нет.
2. Новые деловые кластеры (Большой Сити, Мнёвники, Ходынка) забирают часть спроса у центра. Доля сделок в этих зонах достигла 18% против 11% в 2023 году.
3. Ставки аренды в классе Prime за год выросли почти в 1,9 раза, но с весны 2025 рост замедлился. Средняя ставка в Prime — 52–60 тыс. ₽/м²/год.
4. Ввод новых офисов в 2025 году составит лишь ~230 тыс. м², что около 60% от заявленных планов (против 380 тыс. м² в 2024).
5. Доля сделок купли‑продажи достигла 35% в классе A, что на 10 п.п. выше, чем год назад.

Прогноз:

• До конца года ставки в топ‑сегменте останутся стабильными или покажут минимальный рост в пределах 3–5%.
• В 2026 г. предложение вырастет незначительно, основной прирост ожидается с 2027 года.
• Многофункциональные комплексы с инфраструктурой (ресторанные зоны, спорт, сервисы) станут обязательным стандартом для проектов класса А+.

Торговая недвижимость

Текущие тренды:

1. Вакансия в ключевых ТЦ — 5,5–6%, что является рекордно низким уровнем за всю историю наблюдений.
2. За январь–июнь 2025 г. в Москве введено 90 тыс. м² торговых площадей, а к концу года ожидается около 200 тыс. м². Для сравнения: в 2023 году — 158 тыс. м².
3. Средняя площадь новых ТЦ — 17,4 тыс. м² против 60 тыс. м² в 2020 году: растёт доля компактных и многофункциональных объектов.
4. Смена арендаторов по структуре: сегмент общепита вырос с 22% до 27% площади, wellness и beauty — с 6% до 9%, а fashion снизился с 43% до 38%.
5. В премиальном стрит‑ритейле ставки в коридорах топ‑локаций достигают 150–160 тыс. ₽/м²/год.

Прогноз:

• До конца 2025 г. низкая вакансия сохранится, но в 2026 г. возможен рост на 1–1,5 п.п. из‑за снижения потребительского спроса.
• Локальные бренды и собственные торговые марки займут до 40% новых открытий.
• Модель «15‑минутного города» будет задавать формат ритейла в новых проектах.

Инвестиционный рынок

Текущие тренды:

1. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за полугодие — 156 млрд ₽ (‑28% г/г).
2. Доля конечных пользователей среди покупателей выросла до 41%, против 32% годом ранее.
3. Профессиональные инвесторы выжидают: высокие ставки по кредитам делают рыночную доходность менее привлекательной.
4. УК и ЗПИФы активизируются — их доля в сделках выросла с 8% до 14%.
5. Ставки капитализации: офисы — 11–13%, склады — 10,5–12%, ТЦ — 12–14%.

Прогноз:

• Существенное оживление возможно только при снижении ключевой ставки ниже 17%.
• В 2025 г. рынок сохранит статус «рынка покупателя» с редкими крупными сделками.
• Коллективные инвестиции будут расти на фоне перетока частных средств из депозитов.

Влияние макроэкономики и регуляторики

Высокая ставка и её влияние на рынок

Ключевая ставка в 20% в первой половине 2025 года стала одним из главных факторов, определяющих динамику рынка коммерческой недвижимости. Для девелоперов она означала рост стоимости финансирования и удорожание проектов, что привело к сдвигам сроков ввода и снижению объёмов нового строительства. Для инвесторов высокая ставка сделала классические банковские инструменты более конкурентоспособными по сравнению с вложениями в недвижимость, что ограничило количество новых сделок. При этом крупные игроки продолжают искать объекты с устойчивым денежным потоком и долгосрочными якорными арендаторами, где доходность компенсирует рост стоимости капитала.

Санкции и импортозамещение

Санкционное давление затронуло в первую очередь инженерное оборудование для офисных центров и торговых комплексов. Импортные системы вентиляции, лифтовое оборудование и IT-инфраструктура в ряде случаев заменяются российскими или азиатскими аналогами. Это замедляет реализацию проектов и влияет на качество конечных объектов, но одновременно стимулирует развитие отечественных производителей. В торговой недвижимости изменения коснулись также арендаторов: на месте ушедших международных брендов закрепились локальные сети и франшизы, что изменило профиль трафика и структуру доходности объектов.

Господдержка и меры стимулирования

Государство активно ищет способы поддержать рынок. В 2025 году обсуждаются и реализуются меры по субсидированию процентных ставок для девелоперов при строительстве многофункциональных комплексов, а также программы льготного кредитования для малого бизнеса — потенциальных арендаторов в ТЦ и стрит-ритейле. В ряде проектов с государственным участием внедряются требования по энергоэффективности и устойчивому развитию, что повышает их инвестиционную привлекательность. На фоне ограниченного доступа к международному капиталу именно внутренние меры стимулирования становятся одним из ключевых факторов, удерживающих рынок от более резкого падения.

Заключение

Рынок коммерческой недвижимости Москвы летом 2025 года демонстрирует противоречивую динамику: с одной стороны — высокая ставка и санкционные ограничения сдерживают активность инвесторов, с другой — низкая вакансия в офисах и торговых центрах подтверждает устойчивый спрос на качественные объекты. В ближайшие месяцы рынок останется «рынком покупателя», где ключевыми факторами успеха будут правильный выбор локации, формат многофункциональности и долгосрочные якорные арендаторы. Переломным моментом может стать снижение стоимости капитала, которое определит новый инвестиционный цикл уже в 2026 году.