Редевелопмент: как получить доходность до 50%

Редевелопмент — это комплексная реконструкция и перепрофилирование существующих зданий и особняков с целью повышения их стоимости и функциональности. Такие инициативы позволяют инвесторам и девелоперам превращать морально устаревшие или неэффективные активы в современные и востребованные на рынке.

В 2025 году интерес к редевелопменту усиливается на фоне замедления нового строительства: объём инвестиций в коммерческие активы в первой половине года составил 349 млрд ₽, из которых 103 млрд ₽ пришлось на девелопмент-площадки. По нашим прогнозам, к концу года общий объём вложений достигнет 700–800 млрд ₽, а в ближайшие несколько лет рынок будет развиваться в сторону крупных комплексных преобразований и реконструкции в центральных районах Москвы и Санкт-Петербурга. Кроме того, растёт интерес к подобным инициативам и в регионах — особенно в Екатеринбурге, Казани и Краснодаре, где ограниченность земли в центре делает редевелопмент одним из ключевых инструментов городского развития.

Под обновление часто попадают исторические особняки и здания дореволюционной постройки, которые могут обрести новую жизнь в формате офисов, апарт-отелей или бутиков.

Виды редевелопмента

Полный редевелопмент

Полный редевелопмент подразумевает капитальную перестройку постройки с изменением её структуры, функционального назначения и архитектуры. Такой подход часто применяется к старым офисным корпусам или промышленным площадкам, которые устарели морально и технически.
Пример: бывший завод превращается в современный бизнес-центр или многофункциональный комплекс.

Преимущества:

• значительное увеличение рыночной стоимости,
• возможность изменить назначение под актуальные запросы,
• привлечение новых арендаторов и рост прибыли.

Риски и особенности:

• высокая цена реализации,
• длительные сроки,
• необходимость согласования с государственными органами.

Частичный редевелопмент

Частичный редевелопмент предполагает модернизацию отдельных частей здания без полной перестройки. Обычно обновляются фасады, инженерные системы, интерьеры общих зон или отдельные этажи.

В современных условиях такие проекты часто реализуются в формате микроофисов, апарт-пространств или готового арендного бизнеса (ГАБ).
Пример: приспособление исторического особняка в центре Москвы под офисы или бизнес-студии микроформата.

Из практики такие вложения приносят 30–50% годовых, а срок окупаемости обычно укладывается в 3–5 лет.

Преимущества:

• меньшие инвестиции по сравнению с полным редевелопментом,
• быстрое повышение привлекательности для арендаторов,
• сохранение части существующей инфраструктуры.

Риски и особенности:

• ограниченные возможности реконструкции при статусе памятника архитектуры,
• не всегда возможно изменить назначение земельного участка.
• если строение имеет статус памятника архитектуры, спектр изменений серьёзно ограничен.

Street-retail

Формат частичного редевелопмента, при котором первый этаж здания реконструируется под торговые площади с отдельными входами и витринами. Такой формат особенно востребован в местах с большим трафиком и даёт доходность до 12–15% годовых.

Этапы редевелопмента

Поиск перспективной площадки

На этом этапе инвестор анализирует рынок и определяет актив с потенциалом для обновления.

• Ключевые критерии включают:местоположение и транспортную доступность,
• Состояние строения и его конструктивные особенности,
• Возможность изменения функционального назначения,
• Рыночную цену и прогнозируемую окупаемость.

Для ориентира: в 2025 году средняя прибыльность жилых объектов в России составляет около 5% годовых, а коммерческих — 8–12%. Успешные проекты реконструкции существенно превышают эти показатели.

Проверка актива

После выбора площадки проводится комплексная проверка:

• техническая экспертиза (основные конструкции, инженерные системы),
• юридический анализ (право собственности, обременения, разрешения на реконструкцию),
• финансовый расчёт (ожидаемая окупаемость, прогноз дохода, затраты на модернизацию).

Из практики: тщательная проверка на этапе due diligence помогает избежать неожиданных проблем с документами, коммуникациями и согласованиями.

Определение концепции будущего использования

Ключевой момент — выбор назначения: бизнес-центр, апарт-комплекс, гостиница или многофункциональное пространство.
Очень важно определить направление реконструкции ещё до покупки, чтобы просчитать эффективность вложений и сроки реализации.
Компания Delta estate обладает большим опытом и компетенциями в проектах редевелопмента. Рассмотрим два кейса с разным подходом к активам.

Кейсы Delta estate

Сретенский бульвар — превращение старого особняка в высоколиквидный актив

• Исходное состояние: неиспользуемое строение без коммуникаций.
• Решение: первая линия Сретенского бульвара → оптимальное направление развития — торговые блоки на первых этажах.

Что сделали:

• использовали историческую планировку, разделив этажи на автономные юниты (65–350 м²),
• из окон первого этажа сделали витрины, добавили отдельные входы (согласовано с ДКН и МКА),
• при ремонте обнаружили старую витрину и вход в лавку начала XX века — сейчас там бар,
• подвал очистили и присоединили к первому этажу, создав двухуровневое коммерческое пространство,
• даже бывший каретный сарай с ленточным фундаментом стал частью цельной структуры.

Результат: рентабельность аренды около 30% годовых. Все помещения быстро сдаются, спрос на торговые блоки с историей стабильно высок.

Большая Молчановка — бизнес-студии с видом на Арбат

• Концепция: использовать панорамные виды на Новый Арбат → формат бизнес-студий.
• Что сделали: перепланировка под небольшие офисы и студии с ремонтом.
• Результат: все площади проданы за полгода. Сейчас здесь галереи, кабинеты, студии, юридические бюро.

Собственники начали зарабатывать сразу после покупки.

Подготовка к сделке и покупка

На этом этапе оформляется договор купли-продажи.
Важно заранее предусмотреть все условия: порядок передачи имущества, сроки реализации и обязательства сторон.
Заключение сделки обычно сопровождается консультациями юристов и независимых оценщиков.

Подготовка документации

• разработка архитектурных и инженерных решений,
• составление смет на ремонт и реконструкцию,
• согласование проекта с государственными органами (при необходимости).

Тщательная проработка позволяет оптимизировать расходы, ускорить сроки и минимизировать юридические риски.

Реализация реконструкции

Завершающий этап включает:

• демонтаж устаревших конструкций и инженерных систем.
• строительные работы и монтаж новых элементов,
• внутреннюю отделку и благоустройство территории.

После завершения проект готов к эксплуатации, сдаче в аренду или продаже. Успешная реконструкция значительно повышает ценность и инвестиционную привлекательность.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что подразумевают под редевелопментом?

Комплексная реконструкция и перепрофилирование активов для повышения их ценности.

Чем редевелопмент отличается от реновации?

Редевелопмент меняет назначение и структуру, а реновация лишь улучшает текущее состояние.

Какая недвижимость лучше всего подходит для обновления?

Жилые и коммерческие постройки старше 15–20 лет, устаревшие производственные площадки, офисы и склады.

Какие риски есть при реализации?

Юридические сложности (обременения, согласования), финансовые затраты, риск неокупаемости и задержки в строительстве.

Можно ли привлекать инвесторов?

Да, через совместные проекты, долевое участие и инвестиционные фонды.

Стоит ли инвестировать в торговые площади?

Да, такие активы могут приносить прибыль выше офисов (10–15% годовых), но риски вакантности и сезонности выше.

Какие налоги и расходы учитывать?

Налог на имущество, НДС при аренде (если применяется), налог на прибыль или доходы, коммунальные платежи, затраты на ремонт и управление.

Сколько времени занимает реконструкция?

В среднем от 1 до 3 лет, в зависимости от масштаба и сложности согласований.