Ипотека в 2025 году

На ноябрь 2024 года средневзвешенная ставка по ипотеке на стандартных условиях по топ-20 банкам составляет 28%. Заградительными для большинства заемщиков являются ставки выше 15%, сейчас они стремятся уже к 30%, абсолютный антирекорд для ипотечного рынка. Поэтому мы видим серьезное снижение объема ипотечных сделок – 55-60% в массовых сегментах против 70-80% ранее. Вероятно, на последнем заседании ЦБ РФ 20 декабря ставка будет повышена еще на 1-2 пп, в лучшем случае останется на текущем уровне. Но абсолютно точно в ближайшей перспективе ключевая ставка снижена не будет, так как по-прежнему сохраняются высокие темпы инфляции. Однако в данной ситуации, ипотечные ставки давно перешагнули все заградительные значения, поэтому перестали оказывать существенное влияние на рынок и рост на 1-2% и более процентов не имеет значения. Тем не менее в текущей ситуации доля ипотеки в 2025 году только продолжит снижаться. В большей степени это отразится на сегментах эконом и комфорт, в меньшей на бизнес-классе.

Говорить о том, что ипотеку перестанут брать совсем – нельзя. Все равно остаются заемщики, готовые брать кредит в текущих условиях в расчете на дальнейшее рефинансирование, когда начнется снижение ставок. Продолжат брать ипотеку те, кому необходима небольшая сумма – до 3 млн. руб., в данном случае ежемесячные платежи остаются посильными. При этом они рассчитывают на досрочное погашение, чтобы максимально сократить переплату. В это число будут входить и те заемщики, кто отложил покупку в этом году на фоне увеличения первоначального взноса до 50% и копил нужную сумму. Поэтому относительная активность будет сохраняться в том числе за счет реализации отложенного спроса. И совсем небольшим останется процент тех заемщиков, кто берет ипотеку на большую сумму на длительный срок.

Кроме того, важным нововведением станет ипотечный стандарт - «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков», который вступает в силу с 1 января 2025 года. Помимо базовых требований к банкам, которые обязаны будут предоставлять заемщику подробную информацию об условиях и рисках, стандарт содержит меры по борьбе с рискованными кредитными схемами. Сюда попадают схемы аккредитивов, ипотеки с кешбэком, субсидированные застройщиками ставки, траншевые ипотеки и тд. По факту ипотечный стандарт резко ограничивает допустимые инструменты стимулирования сбыта для застройщиков. Поскольку он лишит застройщиков возможности проводить большую часть спецпредложений, банки и девелоперы будут максимально увеличивать продажи по ним до конца 2024 года. В новом году такие инструменты сойдут на нет, что в совокупности с ужесточением государственных льготных программ еще больше усилит снижение спроса на ипотеку.

В целом сейчас ипотека перестала быть основным драйвером рынка, которым была еще пару лет назад. Ее место занимает рассрочка – практически каждый застройщик сегодня предлагает данный инструмент покупателям. По сравнению с ипотекой это более выгодный инструмент, особенно если говорить о беспроцентной рассрочке.