Отвечаем, куда инвестировать деньги в 2024 году

Тенденцией 2023 года стало снижение доходности по торговой недвижимости с арендаторами, то есть готовому арендному бизнесу. Причем сроки окупаемости выросли по всем сегментам. Например, если ранее окупаемость 12 лет и более была характерна в основном по объектам стоимостью до 30 млн. руб., то сейчас этот диапазон уже сместился в сторону 50 млн. руб. и выше. Еще пару лет назад на рынке были четкие показатели доходности для оценки эффективности арендного бизнеса. Так в Москве хорошей доходностью считалась в пределах Садового кольца – 8-10% годовых, в пределах ТТК - 10-12% годовых, в области 12-15%, встречались объекты с доходность и до 17% годовых. Сегодня же в пределах ТТК те же супермаркеты в бюджете 80-150 млн реализуются уже с доходностью 7-10% лет. А доходность 10-12% -  сейчас можно найти только в Подмосковье: Коломна, Красногорск, Дзержинский, Щелково, Раменское, Балашиха и тд. Выше 12% – это уже единичные объекты, которые быстро уходят с рынка. В целом по сегменту торговой недвижимости ощущается серьезный дефицит именно ликвидного предложения. Все доходные объекты были вымыты с рынка еще на этапе пандемии – тогда отмечался ажиотажный спрос на супермаркеты, аптеки, алкомаркеты.

Получается, что доходность от арендного бизнеса, которая всегда была в 2-3 раза выше депозитов, сегодня практически сравнялась с ними. Банки предлагают вклады по 8-15% годовых, доходность арендного бизнеса 7-12% годовых.  Тем не менее, инвесторы все равно предпочитают вкладывать деньги в квадратные метры, как наиболее стабильный актив, которые еще и повышается в цене. По депозитам всегда есть риски снижения ставок, а часть рублевой массы съедается инфляцией.

В связи с этим в последние 2 года появилась альтернатива торговой недвижимости – инвестиции в гостиничные апартаменты с программами доходности. Подобные апарт-комплексы с небольшими студиями до 20-4 м2 есть как в Московском регионе, так и в Санкт-Петербурге. В Москве, например, это апарт-отель Discovery в Тушино, строящийся гостиничный комплекс «Аметист» в районе Сколково. В Санкт-Петербурге - Yard Residence в центре города, инвест-отель 3* на Садовой. Доходность инвестиций в гостиничные апартаменты - 10-15 % годовых при посуточной сдаче в аренду, ниже при долгосрочной сдаче в аренду. По сути это аналог инвестиций в квартиры, но из преимуществ здесь – более быстрее сроки окупаемости (5-10 лет против 15-20 лет в квартирах) и легкость управления за счет профессионального отельного оператора, выполняющего  все функции по оснащению , рекламе и поиску арендаторов номерного фонда , а также  эксплуатации номеров. При этом порог входа ниже по сравнению с квартирами, ведь  апартаменты на 20-30% дешевле. Например, инвестиции в гостиничный комплекс «Аметист» на этапе стройки начинаются от 1 млн. рублей, покупателям доступны беспроцентная рассрочка и ипотека. Такие апарт-отели в основном  востребованы среди  инвесторов, покупающих 1-2 апартамента вместо банковского вклада. Есть также  и крупные инвестиционные компании, выкупающими лоты целыми этажами для дальнейшей перепродажи.

Если говорить о профессиональных инвест компаниях, на протяжении уже 4 лет существует тренд на проекты приспособления зданий, особняков и офисных помещений в жилых и административных зданиях для использования в качестве  микрокапсульного офисного или   апарт пространства. Доходность таких проектов в районе 30-50%, но требует от инвестора соответствующих знаний  и больших вложений в приобретение объекта, реставрацию фасада при необходимости,  проведение строительно-ремонтных работ. Несмотря на большие первоначальные инвестиции, мы видим только рост числа подобных проектов. Компания Delta estate фактически одной из первых вошла  в этот сегмент.  Сегодня такие микрокапсулы можно купить в любом районе Москвы, только в циане около 3500 предложений до 30 м2 в зданиях класса А и Б. Прогнозируем, что число подобных проектов будет только расти в ближайшие годы при условии, что не будут приняты законодательные меры по полному запрету продажи апартаментов и проведения реконструкции в зданиях старого фонда.

Подробнее: https://newia.ru/news/2023-12-21/eksperta-rasskazala-stoit-li-investirovat-v-nedvizhimost-v-2024-godu-3136111