Ликвидность помещения - главное условие успешных инвестиций

Покупка помещений street retail – один из наиболее лёгких и эффективных способов инвестирования денежных средств. Поэтому в последние годы именно на торговую недвижимость отмечается устойчивый спрос, только усилившийся во время пандемии. При покупке объекта недвижимости важно не ориентироваться исключительно на текущие финансовые показатели и стоимость, а комплексно оценивать помещение по его техническим характеристикам, расположению и трафику. Все эти факторы в совокупности и определяют, насколько удачно можно сдать помещение в аренду.

Рассмотрим подробнее, как выбрать ликвидные помещения из всего многообразия объектов на рынке.
Первое и основное – это локация и целевая аудитория, то есть трафик.
Самые ликвидные объекты расположены на первой линии улиц с интенсивным пешеходным трафиком, а также в густонаселенных жилых районах с многоэтажной застройкой. Особым спросом пользуются коммерческие помещения в масштабных жилых комплексах с количеством квартир от 2500, т.к. они быстро заселяются. Например, «Испанские кварталы» и «Скандинавия» в Коммунарке, «Лучи» в Солнцево. При выборе помещения в новостройке нужно оценивать его расположение по отношению к основным пешеходным потокам в комплексе и подъездным путям. Самые «топовые» -  помещения, витрины которых выходят на центральные улицы комплекса. Кроме того, анализируется, как изменится ситуация в будущем. Например, если в проекте запланировано строительство ТЦ, то мелкие продуктовые магазины, сегодня генерирующие хороший трафик, ощутят значительный отток покупателей через 2-3 года.
В новых комплексах сегодня реализуется очень качественный ритейл, т.к. первые этажи изначально проектируются под коммерческие цели. Это делает помещения подходящими практически под любой формат арендаторов. В первую очередь ориентироваться нужно на сетевых арендаторов, потому что они стабильны, надежны и нацелены на долгосрочные договоры аренды.
Для ликвидного объекта не составит труда найти арендатора по высокой ставке, и он будет регулярно приносить собственнику стабильный доход. И наоборот объекты в старых домах, как правило, бывшие квартиры, переведенные в нежилой фонд, могут иметь настолько специфичные планировки, что найти арендатора практически невозможно.

Отсюда вытекает второй важный пункт, требующий детального анализа: технические характеристики самого помещения.
Наиболее ликвидные объекты - помещения свободной планировки с витринным остеклением, расположенные на первых этажах. Обязательно наличие отдельного входа с первой линии и дополнительного «со двора» или торца здания для организации специализированной зоны разгрузки. Несколько отдельных входов с первой линии – это потенциал для деления помещения на блоки, чтобы сдать его в аренду дороже. Специализированная зона разгрузки – обязательное условие для сетевых супермаркетов. Плюсом являются высокие потолки от 3,2 м. В некоторых новых комплексах первые этажи имеют потолки и по 5-6 м. В таком помещении возможно в дальнейшем увеличить общую арендопригодную площадь за счет организации антресоли.
Важный параметр – выделенная электрическая мощность. У определенных арендаторов, таких как заведения общественного питания и продуктовые магазины, за счет холодильного и кухонного оборудования повышена норма потребления электричества. Поэтому минимально необходимым считается объем 0,2 кВт на 1 кв.м. Хорошо, если предусмотрена возможность увеличения мощности.

Также повышает ликвидность объекта вытяжка для общепита или возможность ее оборудовать. Преимуществом станет и наличие летней веранды и парковки, особенно в центре Москвы.
Что касается площади помещения, то здесь все зависит от возможностей покупателя. Непрофессиональные инвесторы, впервые вышедшие на рынок, как правило, обладают небольшим бюджетом 10-20 млн. руб. Поэтому они ориентированы на маленькие помещения в новостройках. Стартовые инвестиции на такие объекты начинаются от 5-8 млн. руб. В качестве потенциальных арендаторов можно рассматривать аптеки, пекарни, выпечку, кофе с собой, цветочный магазин и другие маленькие форматы. Для сетевых арендаторов, конечно, необходимы большие площади. Например, продуктовый ритейл рассматривает объекты в среднем 350-500 кв.м. При необходимости большую площадь возможно делить на блоки и сдавать нескольким арендаторам, формируя собственный торговый коридор.