Студии – новый формат пространства для жизни и бизнеса

За последние 2 года рынок инвестиций в сфере недвижимости сильно трансформировался в связи с пандемией, удаленной работой, как следствие снижением площади офисов, а также падением ставок по депозитам.
Появились новые гибкие форматы недвижимости. Один из них – современные пространства для жизни и бизнеса, мультиформатные студии или помещения свободного назначения от 15 до 50 кв.м в зданиях после капитального ремонта и реставрации.

Возможность прикоснуться к истории
Особый интерес представляют помещения-студии в исторических зданиях классического стиля архитектуры внутри Садового кольца. Подобные пространства быстро находят своих покупателей. Как правило, это ценители старой Москвы, для которых важно прикоснуться к истории, быть в окружении особняков и памятников архитектуры. Среди них архитекторы, дизайнеры, юристы, психологи и многие другие ценители старины.

Delta estate - профессиональный участник этого сегмента недвижимости, консультирует, инвестирует и управляет подобными проектами. Сегодня мы успешно реализуем студии в районе Арбата, Сретенки, Мясницкой, Трубной и Большой Никитской улиц. Наши нежилые помещения располагаются в отремонтированных исторических зданиях в стиле модерн и классицизм с современными инженерные системами. Каждое помещение представляет собой небольшую студию с собственными сантехническими и кухонными удобствами, что позволяет максимально обеспечить безопасность в период пандемических вспышек.

В помещениях высокие потолки, панорамные виды, выполнена дизайнерская отделка. Данные площади удобны для шоу-рума, собственного использования, для сдачи в аренду под небольшие бизнесы и частные практики с высокой арендной ставкой.
Это некий симбиоз истории и прогрессивных инвестиций.

Тенденция набирает обороты, и спрос начинает выходить за пределы Садового кольца. Поэтому сейчас в районе Третьего транспортного кольца мы успешно реализуем два новых проекта: лофт-проект на Большой Почтовой и «Top five» на Нагорной.
Помещения на Б. Почтовой располагаются в старинном здании с высокими потолками и большими окнами, дизайнерской отделкой в четырёх стилях.

«Top five» расположен в 50 метрах от метро Нагорная - это более масштабный проект, напротив единственного в Москве горнолыжного спуска. В проекте представлены лоты от 22 до 49 кв.м с высокими потолками, современной отделкой и большими панорамными окнами с видом на Кремль и Университет.

Пространство для жизни и бизнеса
Преимущество таких помещений в их небольшой стоимости и многофункциональности.
Это пространство можно использовать 24 часа в сутки как для собственного пребывания в качестве рабочего кабинета, так и в качестве арендного бизнеса для сдачи в аренду, в отличие, например, от помещений в бизнес- центрах.
Несмотря на миниатюрные размеры, благодаря грамотной работе архитекторов и декораторов, помещения вполне эргономичны.
Хочется отметить несомненное преимущество зданий прошлого столетия, их масштабность. Высокие потолки 3,5-4,5 м и нестандартные окна создают особое ощущение пространства, объема и позволяют организовать легко возводимые антресоли для зоны отдыха и зоны хранения.
При желании блоки легко можно объединять между собой, что не так просто сделать в жилых домах или бизнес-центрах.
В районе Бауманской и Нагорной цены в два раза ниже, чем в центре, поэтому арендный бизнес здесь очень эффективный. Стартовые цены на видовые студии в «Top five» от 5 млн. руб. Студии как трансформер, их легко можно использовать в различных сферах. Психологи, юристы, косметологи и другие специалисты частной практики все чаще открывают свои кабинеты в таких микропространствах. Престижное расположение добавляет статус самому специалисту. При этом помещение во внерабочее время легко можно использовать и для проживания, что, например, затруднительно в бизнес-центрах.

Какой формат помещений для сдачи в аренду выбрать?
Крупный пласт покупателей помещений свободного назначения - инвесторы с бюджетом от 5 до 30 млн. рублей. Ранее наиболее понятным инструментом для вложения денежных средств были квартиры. На сегодняшний день все больше инвесторов уходят в сегмент мультиформатных помещений. В квартирах мы ограничены в возможностях планирования и сдать их можно исключительно под жилые цели. В помещениях свободного назначения ограничений в использовании практически нет - от сферы услуг, медицины и офисной тематики до жилья. Это, во-первых, в разы расширяет спектр потенциальных арендаторов. Во-вторых, за счет более высоких арендных ставок на коммерческие студии, можно выйти на большую доходность от сдачи в аренду.
Для оценки эффективности разных форматов необходимо проанализировать текущие предложения на рынке недвижимости в интересующей локации. Аналитиками Delta estate были рассмотрены 3 направления, где сейчас реализуются проекты мультиформатных помещений: внутри Садового кольца, в районе м. Бауманской и в Нагорном районе.
Сравнение проводилось между арендой квартир и нежилых помещений с качественной отделкой в диапазоне от 25 до 50 кв.м. Рассматривались новые жилые и апарт-комплексы, здания класса В+. Исключение составил район Садового кольца, где были рассмотрены также квартиры в исторических домах, в том числе реконструированных, из-за ограничения в предложениях данной площади.
При проведении анализа был выявлен острый дефицит небольших помещений нежилого и жилого форматов.
Выявленный потенциальный спрос говорит, что данная ниша не заполнена, поэтому помещения студийного типа пользуются большим спросом.
Район Садового кольца.
В новых комплексах единственные предложения подходящего формата представлены в ЖК «Звезды Арбата» и The Book – апартаменты без сервисного обслуживания.
Ставки аренды от 39 до 60 тыс. руб/кв.м в год. Средневзвешенная ставка – 49565 руб.
Были рассмотрены альтернативные предложения квартир в исторических домах внутри Садового кольца.
Ставки аренды от 18,9 до 75 тыс. руб./кв.м в год. Средневзвешенная ставка – 27534 руб.
Ставки аренды помещений свободного назначения в этой локации от 28,5 до 90,9 тыс. руб./кв.м в год. Средневзвешенная ставка аренды – 41296 руб./кв.м в год.

Район метро Бауманской.
В рассматриваемой локации отсутствует предложение квартир 25-50 кв.м в новых домах. Все представленные объекты расположены в старом фонде.
Поэтому зона охвата была расширена на весь Басманный район с захватом
м. Красносельская. Подходящие под параметры предложения представлены только в апарт-проектах Лофтек и Tribeca Apartments бизнес класса.
Ставки аренды находятся здесь в диапазоне от 22,3 до 41 тыс. руб./кв.м в год. Средневзвешенная ставка аренды – 19087 руб./кв.м год. Ставки аренды ПСН в новых зданиях подходящих параметров в этой локации от 27,1 до 35 тыс. руб./кв.м в год. Средневзвешенная ставка – 33021 руб./кв.м в год.

Нагорной район.
Ввиду ограниченного предложения по аренде в Нагорном районе были рассмотрены также граничащие районы: Котловка, Нагатино-Садовники и район м. Нахимовский проспект.
На данный момент ставки аренды квартир в новых домах находятся в диапазоне от 12,6 до 24,3 тыс. руб./кв.м в год. Средневзвешенная ставка аренды – 17068 руб./кв.м в год.
В рассматриваемой локации единственный коммерческий объект с соответствующими характеристиками – Бизнес-квартал Сириус Парк класса В+, построенный в 2014 году. Другие предложения в административных зданиях постройки до 1990 г.
Ставки аренды офисных помещений от 18 до 50 тыс. руб./кв.м в год. Средневзвешенная ставка –34 руб./кв.м в год.
Таким образом, проведенный анализ подтвердил, что с точки зрения сдачи в аренду помещения свободного назначения более интересны, чем квартиры в районе ТТК и равнозначны по цене внутри Садового кольца.
Формат современных студий позволяет сегодня сдавать их для проживания, а завтра переориентировать на офисный или бизнес- формат по более высокой ставке аренды.

Подводя итог, можно сказать, что доходность арендного бизнеса – в помещениях студийного нежилого фонда составила 10-12% годовых против 4-5% в квартирах. Такие показатели связаны с более высокими ставками аренды и более низкой стоимостью приобретения объекта, а также минимизации затрат на ремонт и его поддержание.