Вакантность в Москва-Сити составляет 4%

Эксперты коммерческого направления Delta estate о том, что ждет рынок офисной недвижимости в 2022 году и о вакантности в Москва-Сити.

Рынок офисной недвижимости активно восстанавливается после рекордного падения в 2020 году. Количество вакантных площадей снижается с каждым днём, в первую очередь в бизнес-центрах класса А, и составляет порядка 10%. Ослабление тенденции к оптимизации пространств и возможная стабилизация эпидемиологической ситуации инициируют в 2022 году отложенный спрос в аренде офисных помещений. Нагляднее всего это наблюдается в деловом центре «Москва-Сити» - огромном бизнес - кластере, центре деловой жизни и активности столицы. Бизнес направляется сюда, чтобы развиваться, выстраивать партнерские и клиентские связи, а также чтобы получить особый статус. Быть резидентом Сити престижно. Несмотря на одни из самых высоких ставок аренды, которые выросли за прошедший год, здесь всегда отмечается повышенный спрос на офисную недвижимость.

За 2021 год доля вакантных площадей в Москва-Сити сократилась до минимального уровня за все время существования делового центра – до 4%. А ставки на аренду офисов выросли почти в 2 раза и достигли уже 80 000 руб. за квадратный метр/год. Рост ставок в 2021 году обусловлен такими факторами, как поглощение площадей крупными компаниями и одновременным отсутствием новых предложений. Также на возросший спрос со стороны бизнеса влияет близость государственных структур. Сейчас в башне «Око» размещается департамент городского имущества, а башню «IQ-квартал» занимают офисы Минэкономики, Минпромторг, Минцифры и их же структуры.

В 2022 году доля вакантных помещений в Сити возрастет за счет ввода в эксплуатацию башни Grand Tower общей площадью 400 000 кв.м. Но часть этих площадей уйдёт с рынка даже еще до официального открытия продаж и аренды благодаря высокому спросу. По некоторым данным, возможно, что БЦ Grand Tower также будет заполнен государственными структурами.  И это кардинально повысит количество региональных покупателей и ещё больше оживит цены на жилой сегмент. Ставки аренды на жилье, и на апартаменты так же пойдут вверх.
Сложившая ситуация является ключевой предпосылкой для увеличения спроса и повышения цен на жилье и апартаменты в Пресненском и соседних районах. Дело в том, что из-за серьезной транспортной загруженности многие сотрудники Москва-Сити предпочитают жить как можно ближе к месту работы. Решением проблемы является покупка квартиры или апартаментов в самом деловом центре или вблизи него. Значительная доля компаний комплекса «Москва-Сити» – это крупнейшие российские и иностранные холдинги, государственные корпорации, которые размещают сотрудников в непосредственной близости от штаб-офиса.

Поэтому количество предложений апартаментов в Москва-Сити также стремительно сокращается. За 2021 год объем лотов на первичном рынке снизился на 57%. В башнях Сити востребованы апартаменты, во-первых, благодаря потрясающим видовым характеристикам, а во-вторых, в качестве инвестирования для сдачи в аренду. Престижному расположению соответствует уровень цен – апартаменты без отделки площадью 36 кв.м реализуются за 26 млн. руб., а самое дорогое предложение на вторичном рынке – пентхаус за 843,5 млн. рублей.
Жильё в Пресненском районе в старых блочных домах продается по цене от 10-11 млн. рублей. Цены на жилье бизнес и премиум класса достигают 750 тыс. – 1 млн. руб. за квадратный метр.

Не нужно забывать, что помимо удобной транспортной доступности и близости к основному бизнес-кластеру сам по себе Пресненский район привлекателен для жизни и отдыха – здесь развитая инфраструктура, рядом находятся набережная Москва-реки, парк Красная Пресня, спортивные клубы, выставочные залы, торговые центры, рестораны, музеи и театры.
Альтернативой апартаментам и квартирам являются студии для жизни и бизнеса. Это гибкий формат помещений, который возможно использовать по своему усмотрению: в качестве офиса, для собственного проживания или для сдачи в аренду. Как правило, такие помещения площадью от 15 до 50 кв.м расположены в домах бизнес-класса, что наиболее удобно в качестве «квартиры для пиджака» сотруднику делового центра. За счет небольшой площади цены стартуют от 8 млн. руб. за студию с новой отделкой. Для Пресненского района это минимально возможные цены.

В данной локации помещения студийного формата - эффективный  вариант для инвестирования. Высокий спрос как на покупку, так и на аренду студий  обеспечивается как  сотрудниками офисов, так и командировочными и туристами. Предложений на аренду квартир и апартаментов до 50 кв.м в непосредственной близости от Москва-Сити немного, а средневзвешенная ставка аренды на дома эконом бизнес-класса – 45 тыс. руб./кв.м в год. Исходя из средних ставок аренды и невысокой стоимости, доходность микрокапсул получается около 10 % годовых, при этом стоимость объекта продолжает расти.