Как грамотно инвестировать в арендный бизнес?

     Один из наиболее лёгких и эффективных способов инвестирования денежных средств - покупка помещений формата street retail со сформированным арендным бизнесом. Это бизнес на все времена, инвестируя в который можно получать доход в 2-3 раза выше ставки по банковским депозитам. На сегодняшний день самыми надежными являются сетевые супермаркеты, в особенности «дискаунтеры» - Пятерочка, Дикси, Магнит, Верный. Есть несколько причин, почему важно покупать именно супермаркеты.
     Во-первых, это сети федерального масштаба, которые ориентированы на длительные арендные отношения. Для собственника всегда в приоритете сдавать помещение именно сетям - это дает больше гарантий на получение стабильного дохода в течение всего срока аренды и снижает риски «простоя» помещений и потерь на их содержание в случае, если арендатор неожиданно съезжает. Во - вторых, продукты питания и товары первой необходимости востребованы даже в кризис и карантин, в чем мы убедились во 2-м квартале 2020 года. Во многих супермаркетах, расположенных в районах плотной жилой застройки, с момента объявления карантина зафиксирован рост показателей РТО, например, в Магните в Мытищах на улице Юности или Пятерочке в Ивантеевке в комплексе Голландский квартал.
     Этому есть вполне логичное объяснение – магазины взяли на себя часть потребительского спроса, ранее приходившегося на центр города, гипермаркеты, рестораны. Сейчас ситуация немного выравнивается. В спальных районах супермаркеты успешно работают, поэтому редко наблюдается снижение арендных ставок, а соответственно, и доходности арендного бизнеса. Важно понимать, что ритейлеры имеют жесткие критерии по подбору помещений для открытия магазинов, поэтому изначально открываются в локациях, перспективных с точки зрения трафика и благоприятной конкурентной среды. Помимо продуктовых супермаркетов стабильными арендаторами являются сетевые аптеки, алкомаркеты. Популярны также и магазины интернет-доставки – Ozon, Wildberries. Что касается заведений общепита, то fast food – KFC, McDonald’s, Domino’s Pizza - пользуются спросом. Основной клиентский спрос направлен на супермаркеты, лидером среди которых является магазин «Пятерочка» в новом формате. Как правило, именно объекты с арендатором «Пятерочка» имеют наиболее высокую доходность.
     Из востребованных локаций можно выделить 2 направления - торговые коридоры центра столицы и торговые коридоры окраины Москвы, районы Новой Москвы и области. За время пандемии РТО также увеличился в поселковых застройках. В нашей базе представлены магазины разного формата, встроенные помещения в жилых комплексах и помещения в отдельно стоящих торговых зданиях. Это магазины Пятерочка, Магнит, Дикси, Верный, ВкусВилл. Доходность арендного бизнеса зависит от локации – чем дальше объект расположен от Москвы, тем выше доходность. В области и в спальных районах Москвы есть интересные предложения с доходностью 10-15% годовых, редко можно найти предложения до 17-18%, но такие объекты «штучный» товар и реализуются, как правило, в закрытой продаже вне рынка. Внутри Садового кольца доходность 8-10% годовых за счет более высоких арендный ставок. Бюджет покупки сетевого супермаркета начинается от 30 млн. руб. на объекты в области, и от 50 млн. руб. – в Москве. В бюджете до 30 млн. руб. можно найти предложения с несетевым магазином продуктов формата «у дома» площадью до 200 кв.м на окраинах Москвы.
     После карантина появилась новая тенденция рынка - начинает возрождаться спрос инвесторов на street retail в ЦАО, серьезно просевший за время самоизоляции. Центр Москвы – это в первую очередь интенсивный пешеходный и туристический трафик, поэтому в структуре street retail здесь основную долю занимает общепит. Инвесторам, приобретающим помещения в ЦАО, важны статус и визуальная составляющая, престижное расположение, красивые исторические фасады, высокие потолки и витрины. Бюджетных предложений в ЦАО практически нет, до 60 млн.руб. можно купить торговое помещение до 150 кв.м в не самых топовых локациях и преимущественно с несетевым арендатором. На основных пешеходных улицах, таких как Покровка, Пятницкая, Арбат, на бульварном кольце и т.д. стоимость арендного бизнеса начинается от 100 млн. руб.
     Если оценивать доходность арендного бизнеса в контексте ситуации с карантином, то в отношении супермаркетов картина практически не изменилась. По-прежнему на рынке есть предложения с высокой доходностью 13-15% годовых, есть объекты, которые реализуются по «стрессовым» ценам с дисконтом, т.к. у собственников существуют финансовые проблемы. Супермаркеты в спальных районах и области в большинстве себя прекрасно чувствовали в карантин, увеличивая показатели РТО, и арендные ставки не снижали. Те, кто испытывали трудности, брали арендные каникулы на 3 месяца-полгода, если удавалось договориться с собственником. Но в целом по сегменту супермаркетов арендные ставки и доходность остались практически неизменными.
     Чуть хуже ситуация сложилась в центральном округе, здесь действительно выросла вакансия, закрылись многие рестораны и кафе, например на Арбате, Тверской, на Садовом кольце. Но опять же это во многом связано с тем, что собственники помещений не пошли на снижение арендной платы. Поэтому говорить о том, что арендные ставки как-то серьезно просели не стоит.
     При принятии решения о покупке арендного бизнеса важно ориентироваться не только на арендатора и текущую доходность, но и обязательно оценивать параметры самого помещения. Не секрет, что далеко не все продавцы добросовестны, поэтому при продаже могут умолчать о намерении арендатора съехать или желании понизить ставку аренды, что снижает эффективность бизнеса. Поэтому каким бы стабильным ни был арендатор, необходимо всегда смотреть на перспективу и скорость нахождения альтернативных арендаторов. Чтобы избежать рисков, помещение изначально должно отвечать требованиям большинства сетевых арендаторов: свободная планировка с минимумом несущих стен и возможностью деления на блоки, отдельные входы с первой линии и витрины, высокие потолки, большой объем выделенной электрической мощности, вытяжка для общепита или возможность ее оборудования.  Преимуществом будет наличие специализированной зоны разгрузки, особенно важно для супермаркетов. Сдать такое помещение в аренду на выгодных условиях не составит труда.
      К сожалению, в старом фонде не все помещения отвечают этим требованиям. Но,  например, в центре старинные здания приспосабливаются для современного использования: организуются отдельные входы и витрины. В новостройках же застройщики изначально предусматривают в проектах качественные помещения формата street retail. Хорошие примеры - ЖК «Испанские кварталы» и «Скандинавия» от А101 в Коммунарке, ЖК «Лучи» в Солнцево. Приобретать «сложные» помещения в отсутствии трафика со специфическим арендатором, тем более несетевым: цоколи, подвалы, многоуровневые помещения, помещения с кабинетной планировкой, где невозможно сделать перепланировку,  крайне опасно. В дальнейшем найти нового арендатора будет сложно.

Наши двери всегда открыты,  мы готовы рассказать о новых тенденциях на рынке торговой недвижимости,  в том числе о планах торговых сетей на развитие тех или иных форматов операционного бизнеса.