КАКИЕ ПУНКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ КВАРТИРЫ ПРИВОДЯТ К СПОРАМ

1. Одна из самых "горячих" тем при обсуждении договора аренды – изменение стоимости арендной ставки. С этой ситуацией связано около 20–30% споров. Разумеется, многие собственники заинтересованы в том, чтобы повышать цены в любой момент, однако такой вариант не подходит арендаторам. И здесь нужно учитывать мнение обеих сторон. Когда оптимальное решение найдено, стороны фиксируют в договоре срок, в течение которого ставка будет оставаться неизменной, и условия повышения цены.

2. Потенциальных арендаторов также может смутить пункт договора, связанный с оплатой ущерба, который может быть нанесен имуществу собственника. Иногда собственники требуют невозможного и стараются перенести на арендатора все расходы, даже если повреждение объекта произошла не по его вине.

Если собственник заботится о своем имуществе, лучшее решение – это обратиться к страховой компании и указать потенциальные риски. В этом случае стороны смогут избежать возможных конфликтов, а ущерб в случае неблагоприятного события выплатит страховая компания.

3. Причиной отказа, по словам управляющего партнера Delta Estate Елены Земцовой, некоторые собственники могут указать в договоре штрафные санкции за задержку арендной платы. Этот пункт может стать причиной отказа в подписании договора.
4. Предметом спора зачастую становятся сроки расторжения договора, в течение которых стороны должны уведомить о своих намерениях. Обычно на это отводится не более 1 месяца. Как правило, этого времени бывает достаточно, чтобы арендатор смог найти новую квартиру, а собственник – нового жильца. Однако некоторые собственники настаивают на увеличении сроков до 2-3 месяцев. Как правило, делается это для того, чтобы квартира не простаивала. В некоторых случаях квартиру довольно трудно сдать за 1 месяц, и требуется больше времени для поиска нового арендатора.

5. Еще одна популярная причина спора - нежелание хозяина жилья соблюдать прописанные в договоре условия посещения собственной квартиры, рассказывает управляющий директор компании "Миэль-Аренда" Наталья Сивко. Особенно это раздражает нанимателей, когда такие посещения могут случаться довольно часто, без предупреждения или в отсутствие арендаторов.

Однако сами владельцы квартиры заинтересованы в том, чтобы периодически проверять, все ли в порядке с их имуществом. В целом практика такова, что количество посещений сводится до 1 в месяц.


6. Гости – еще одна проблема при обсуждении договора. Собственники внимательно относятся к тем, кто посещает квартиру помимо самих арендаторов. Некоторые владельцы квартир выступают категорически против гостей. Иногда круг посетителей стараются ограничить только родственниками и близкими друзьями.

7. Не всегда собственник и арендатор могут прийти к единому мнению по таким вопросам, как покупка либо замена техники, а также курение в квартире. Предметом обсуждения все чаще становится и такой вопрос, как приготовление пищи на кухне. В последнее время стало модно использовать светлые тона в квартире, однако такой интерьер быстро пачкается и теряется свой вид. Бывают случаи, когда собственники запрещают арендаторам готовить в квартире. Иногда собственники накладывают ограничения на количество проживающих – не более 1-2 человек в квартире.

8. Вопросы при подписании договора аренды также возникают при обсуждении пункта оплаты коммунальных платежей, телефонных переговоров, электричества и воды – входят они или не входят в арендную ставку. Как правило, все коммунальные платежи включаются в стоимость аренды, расходы, которые связаны непосредственно с проживанием: междугородные и международные переговоры, свет и вода, если установлены приборы учета, - ложатся на арендатора, отмечают специалисты департамента аренды квартир "Инком-Недвижимость".

9. Компании, снимающие жилье для своих сотрудников, хотят, чтобы в случае форс-мажорных обстоятельств, заливов и так далее собственник или его представитель непременно выезжал на квартиру. Бывает и такие случаи, когда компании выражают желание, чтобы перегоревшие лампочки заменял собственник или его представитель.

10. Иногда арендаторы озвучивают и совсем необычные пожелания. "Один из арендаторов попросил, чтобы игуана проживала вместе с ним в квартире. Собственник пошел навстречу клиенту, так как тот пообещал при расторжении договора возместить весь ущерб, нанесенный имуществу, – рассказывает руководитель департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Юлия Лукина. – Еще одна проблема связана с национальным вопросом. Довольно часто собственники ориентируются на определённую нацию. После проверки документов нередко происходит отказ от сделки".

Чтобы избежать подобных проблем или минимизировать шансы на их возникновение, риэлторы рекомендуют заключать грамотно составленный договор, в котором будут учтены и зафиксированы все подобные моменты.

Типовой договор должен содержать обязательные пункты, защищающие интересы и арендатора и арендодателя, и предусматривающие ответственность и права обоих сторон при различных ситуациях: например, при досрочном расторжении договора по инициативе той или иной стороны, при ущербе, нанесенном квартире и т.д. И если арендатор, принимая решение о съеме квартиры, собирается исправно, в обозначенные договором сроки, вносить арендную плату и бережно относится к арендуемой квартире и ее обстановке, то стандартные пункты договора его не должны смущать. Другое дело, если наниматель видит в договоре какие-то противоречащие здравому смыслу и его интересам пункты, тогда это повод задуматься, а стоит ли его подписывать.

http://realty.rbc.ru/articles/20/06/2014/562949991752971.shtml