Как быстро и выгодно закрыть ипотеку?

Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate рассказала о наиболее эффективных стратегиях погашения ипотеки, и почему досрочное погашение не всегда выгодно заемщику.

Существует несколько ситуаций, когда досрочное погашение ипотеки может быть невыгодно.  
1.    Ипотека взята по льготным условиям или с субсидированием от застройщика
В данном случае свободные средства разумнее инвестировать, а не тратить на досрочное погашение ипотеки. Например, ипотека взята под льготные 6-7%, а ставки по депозитам сейчас в 1,5-2 раза выше - 8-14% годовых. Если положить деньги на счет в банке, то получится заработать больше, чем процент по кредиту. Через какой-то промежуток времени эти деньги можно вывести со счета и также пустить на досрочное погашение Только сумма будет уже значительно больше вложенной, а значит удастся погасить досрочно бОльшую часть кредита, чем без хранения денег на депозите.

2. Большая часть срока ипотечного кредитования уже прошла
Так как все банки сейчас используют схему аннуитетных платежей для погашения ипотеки, то первую половину срока заемщик выплачивает практически только проценты и незначительную часть основного долга. Поэтому досрочное погашение имеет смысл как раз в первые годы кредита, когда дополнительная сумма сверх ежемесячного платежа идет на погашение тела долга. А это в свою очередь уменьшает размер начисляемых на остаток процентов и соответственно переплату по кредиту. Когда срок кредита уже близится к завершению, то вся сумма процентов была уже выплачена ранее. Экономической целесообразности и экономии при досрочном погашении в этом случае нет.

3. Ипотечная квартира изначально была приобретена для сдачи в аренду
Иногда заемщики покупают квартиру в ипотеку, чтобы сдавать и получать доход от арендой платы. При грамотном подходе, арендная плата за квартиру будет равной или превышать ежемесячный платеж. Особенно в случае, если квартира была приобретена по льготной или субсидированной программе. В таком случае вы не будете ущемлять себя в средствах, а свободные деньги всегда также можно класть на депозитные счета.

Что касается вариантов погашения ипотеки, то помимо стандартной схемы выплат по графику, есть еще 2 основные стратегии – уменьшение срока кредита или уменьшения ежемесячного платежа, а также комбинирование этих двух стратегий.
Математически выгоднее уменьшать срок кредита, чем размер ежемесячного платежа, так как на меньшую оставшуюся сумму долга начисляется меньше процентов, а переплата сокращается. Для этого необходимо вносить ежемесячный платеж в полном размере и дополнить его суммой сверх этого лимита на протяжении всего срока кредита. Эта стратегия подходит для тех заемщиков, кто заинтересован в быстром закрытии кредита и экономии на процентах и уверен в стабильности своего заработка в будущем. Размер базового платежа в этом случае остается неизменным.

Вторая стратегия уменьшения платежей подходит тем заемщикам, кто хочет в будущем снизить свою финансовую нагрузку по выплате кредита. То есть если нет уверенности в стабильности своего заработка или предстоит в будущем увеличение расходов, к примеру появление детей. Но при такой стратегии большая часть ежемесячного платежа пойдет на погашение процентов и только меньшая – на основной долг. Серьезно сэкономить на переплате по процентам не получится, но сами выплаты станут комфортнее для заемщика. Для реализации этой схемы необходимо один раз внести довольно крупную сумму сверх ежемесячного платежа, которая зачтется в тело долга, а банк пересчитает график с меньшими ежемесячными платежами.

Наконец, комбинированный метод подразумевает внесение на счет крупной суммы один раз для сокращения размера платежа и продолжение внесения ежемесячных выплат в прежнем объеме по графику. Получится двойное досрочное погашение, которое поможет быстрее закрыть кредит. Этот способ наиболее эффективен. С одной стороны он позволяет закрыть кредит быстрее и сэкономить на процентах, а с другой стороны, дает заемщику маневр для законного уменьшения ежемесячных выплат в случае непредвиденных обстоятельств, например потери работы.

Подробнее: https://mir24.tv/articles/16579407/tak-mozhno-umenshit-finansovuyu-nagruzku-ekspert-o-strategiyah-pogasheniya-ipoteki