Спрос на элитные московские проекты продолжает расти

Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate, о ситуации на рынке Deluxe недвижимости в 2024 году.

Рынок элитной недвижимости России от ипотеки зависит минимально. По проектам уровня Deluxe, где средняя стоимость лота в августе-сентябре составила 320-335 млн. рублей ипотеку не оформляют. Покупатели подобной недвижимости – это изначально крайне обеспеченная аудитория, у которой просто нет необходимости в ипотеке. В премиум сегменте, со средней ценой лота в районе 120 млн. рублей доля ипотеки не превышает 2%, что тоже несущественно. И как правило, ипотечные клиенты - это покупатели небольших лотов в премиум-комплексах в бюджете до 60 млн. рублей. Ипотека начинает иметь значение лишь в бизнес-классе, где ее доля уже около 38%. Но и в бизнес-классе, и в премиум клиентам более интересна становится рассрочка, в том числе беспроцентная на 12 и более месяцев. По сравнению с той же ипотекой это намного более выгодный инструмент.

Что касается ипотеки, то при росте ставок отмечается интересная закономерность – при сокращении доли ипотечных заемщиков, возрастает доля сделок с оплатой собственными средствами. Таким образом, общие темпы продаж остаются стабильными. Мы наблюдали подобную ситуацию в нашем клубном доме Sole Hills год назад. В августе доля сделок с собственными средствами возросла на 20%, в сентябре еще на 50%. Аналогичная ситуация складывается и сейчас.

Ввиду такой минимальной зависимости элитного и премиального сегментов от ипотеки размер ставок также не играет существенной роли, и никоим образом не влияет на спрос. Наоборот, за этот сентябрь объем ДДУ вырос по сравнению с летними месяцами. Это объясняется традиционным окончанием периода отпусков и началом бизнес-сезона, когда вся обеспеченная аудитория возвращается в Россию с зарубежных курортов.

Повышенная покупательская активность в сегменте элитного жилья в целом отмечалась на протяжении всего 2024 года. В том числе за счет инвесторов, которые переводят свои активы из ОАЭ, продают недвижимость в Дубае и возвращают капитал в Россию. Здесь многие «паркуют» деньги в недвижимости, в том числе в элитных московских проектах. Поэтому глядя на динамику рынка, прогнозируем сохранение повышенной активности до конца 2024 года. Объем предложения в экспозиции растет небольшими темпами за счет ограниченности самого сегмента.